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胡‧說樓市|淺談加息對你的影響!

隨著第五波疫情稍為緩和,雖然市場重拾一點動力,但亦起了實質變化。除了新特首換屆有政策風險外,更重要是息口上調的威力不容忽視,究竟這個因素怎樣影響本港樓市走勢?

美國聯儲局落實加息後,金管局跟隨上調貼現窗利率。雖然本港銀行暫未調整最優惠利率;但個別中小型銀行卻先上調封頂息率;按揭證券公司亦調整定息息率。向來對息口走勢敏感的樓市,一旦市場持續加息,會產生什麼影響?

邏輯推論,當銀行稍後上調最優惠利率,不單影響新造樓按業主,全港正在供樓的業主也會受影響,其供樓負擔會即時加重。以一層中小型住宅平均售價718萬元為例,若以30年還款期計,當現封頂息口由2.5厘上調至3厘時,其每月供款會增加1,142元。

但若以正常途徑承造按揭的買家,因入市前已通過加息三厘的壓力測試,這代表,他們對息口上調的抗壓力會較以前高。所以當銀行上調最優惠利率,同時碰巧需以封頂息率供樓,除非期內他們已失去供款能力,否則加息未至於令業主即時倒下。

用家理應可抵抗加息三厘的威力,但對投資者來說,看法卻未必相同。特別是息口升幅大於租金回報,反映持貨成本大於實質收益,投資者會衡量兩點,究竟是否值得放棄租值,只著眼升值? 以及把資金投放於其他投資產品,是否更加吸引?

「放棄租值、只睇升值」是以前投資者的看法。因為早幾年樓市升幅之誇,直接引證相關說法。只是隨著近年樓價升勢放緩,偶然倒跌,長時間在高位橫行,究竟投資者會視為撈底時機、抑或覺得樓價跌勢低處未算低,不同投資者有不同看法,背後亦視乎投資者希望持貨多久。