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胡‧說樓市|英國樓放租有咩要注意?

上集我們報道,香港人陳先生在英國買樓收租的遭遇,他透過託管公司放租英國曼城物業,但租客在生約期搬走後,託管公司卻懵然不知,還繼續收取其託管費。直至託管公司在每季把租金轉帳至陳先生戶口,陳先生因收不到租金才揭發。事件都揭露了託管公司的疏忽,究竟隔山買牛買樓收租,我們可以怎樣保障自己? 放租前應準備什麼文件?

很多香港投資者都不會常居英國,所以放租物業必須尋找託管公司協助。在英國買樓出租,你首先要確定物業是否真的可以放租。尤其當物業有承造按揭,你要向銀行作出聲明,物業屬「Buy to Let」後才可放租。

放租時,你同時要齊備幾種文件,包括「能源效益證書」,必須達E級以上;「煤氣安全證書」以及電器必須完成「安裝調查測試」。透過租務託管尋找租客時,他們會協助進行租客的背景審查及擬定租約,並在租客搬入前,準備一份家居物品清單,以便在租約完結時,可以根據清單看看單位是否有損耗。

租客需否繳付按金,但按金幾多、以及怎處理呢? 一般來說,按金就是一個月租金左右,英國在2007年起實施了「租金按金存款保障計劃」,規定按金要託管在指定戶口,並於租約完結的十天內退還按金。

在香港,買樓收租多數屬於全包宴;但在英國,除了水電煤要自己繳付外,租客還要自行繳付市政府稅(Council Tax),以及電視牌照的費用,最穩妥的是,業主在簽租約時,合約要清楚列明費用由哪一方支付。業主記得要妥善保存帳單副本及相關證明,若租客搬走後,才發現他未有繳清相關費用,只要業主能提交相關證明,相關部門會自行向租客追討。

不過作為業主,最擔心還是放租後,租客不準時交租。除了可以透過民事索償外,業主也可選擇購買「業主保險」,當中一類保險為「租戶違約保險」(Tenant Default Insurance),就是如果租客連續兩個月沒有交租,業主就可以申索,一般最高賠償金額是一年的租金,前提就是必須進行租客背景調查。如果不曾進行租客背景調查,一般保險公司也不受理。至於保費多少,就要視乎單位大細、租值多少而定。

不過,根據我們了解陳先生的個案,今次的事件並不是租客欠租,純粹是租客退租而託管公司卻不知情,事件顯然是租務託管公司的疏忽。其實海外租務託管公司也良莠不齊,有些託管公司可能會巧立名目徵收不同收費,除了要支付託管費外,還可能額外徵收清潔費、廣告費等,所以業主必須先問清楚。

一旦跟租務託管公司有爭拗,究竟英國有沒有什麼機構協調及處理呢? 答案是有的,但機構都會先建議業主跟託管公司和解,通常都要求託管公司在八周內跟申訴人談判,如託管公司於限期內沒有作出合理解釋,或雙方未能達成和解或共識,就可以向獨立機構「Property Ombudsman」或「Property Redress Scheme」投訴。

可以先問該託管公司由哪個監管機構規管而再作出申訴,經調查後可要求他們作出賠償。若託管公司並不受該兩個機構規管、或者經調查後仍未能達成和解,最終只能透過民事索償追討。