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胡‧說樓市|裝修曾拆牆,成交卻遇阻!?

最近我們收到一名谷友求助,表示自己購入單位後曾改動間隔,卻沒有向政府部門申請。當近期決定把物業出售,下手買家簽署臨時買賣合約,直至律師樓處理正式買賣合約時,卻被買方律師質詢,要求她補交間隔改動文件,最終成交膠著。鑑於業主在國外,只能跟我們透過facebook往來,所以未能跟我們面訪,但也值得先了解其個案。

身在國外的張小姐,2009年購入九龍灣一層二手樓,由於她表示自己多數在國外居住,買樓只是回港時短住,故多年來一直沒有把單位出租,但曾經裝修單位。當時她選擇拆走一間房,並透過間隔改動令洗手間門經由廚房入內,當時沒有特別入則處理,認為沒有問題。

今年她決定放售,委託地產代理協助,地產代理也沒有特別要求她簽署「圖則改動書」。放盤一個月左右,有一名買家睇樓兩次,之後便決定買入,並跟張小姐的賣方代表簽署臨時買賣合約,下手買家亦支付10%訂金。但其後,她收到買家律師出信提出業權質詢,要求張小姐補交圖則改動的文件。

當她正猶豫是否需親自回港處理問題時,代理跟她說不用回港,因為物業為「現狀買入」,故不用理會;但其後反口指出,一定要提供有則師的簽名圖則,否則買家可以終止交易。

張小姐代表律師曾盡力協助回覆賣方律師質詢,並嘗試遞交文件,卻跟張小姐解釋,若買家律師不接受,對方有權踢契。除要賠償雙方經紀佣金,還要額外向買家賠償雙倍訂金,總數55萬元。心情跌至谷底,幸好最後買家律師接受解釋,買賣才能順利完成。

當日單位內部一些改動,相信張小姐想不到會影響日後買賣。還原事件,有幾個議題值得我們探討。特別是什麼工程要入則? 如果沒有入則的改建工程,會否影響物業交易?

裝修單位,輕微至加建一個地台可以屬於改建、拆走睡房牆身亦屬於改建、大型至廚廁對調也屬於改建。究竟哪種改動才需向屋宇署申請? 背後有沒有明確區分? 答案是有,但不容易自己區分。

根據《建築物條例》,任何單位改建,除非屬於「豁免工程」、或「小型工程監督制度」下的小型工程,可以按較簡單的方式申請,其他改動及加建也必須得到屋宇署批准才可進行。

梗廚拆牆改開放式廚房,是否違反《建築物條例》,視乎會否影響結構及違反消防安全;例如張小姐個案中,曾經拆走睡房牆身,但如果相關拆牆工程影響內部結構,也有機會違反《條例》,故很難有清晰界線。

怎樣做呢? 業主需委託專業人士按《建築物條例》第14(1)條,向「建築事務監督」申請,包括委託一名認可人士為工程設計圖則,圖則審批時間約60天;之後在正式施工前七天,再入表通知展開工程,並在工程完結後,在認可人士證明結構安全下,向「建築事務監督」提交完工證明書。

但早前提到一些跌入「豁免工程」、或「小型工程監督制度」的工程,則可以豁免入則。例如以室內興建間隔牆為例,如果興建牆身總長度0.1至0.3米、其高度少於3米、厚度少於75毫米,以及滿足負重等要求下,可跌入「小型工程」。這類「小型工程」共分三級。只需委託註冊承建商進行,並在完工後14天向屋宇署遞交證明書。

張小姐面對的問題,是其間隔改動工程在多年前進行,一直未知會屋宇署,結果買家律師對單位內是否存有僭建,提出業權質詢。究竟張小姐馬上向屋宇署補回當初改建工程的文件,以滿足買方律師所要求的文件,這個做法是否可行? 答案是不可行。因為屋宇署不會補發相關文件。

如果業主未搞清楚前,已簽定「臨時買賣合約」,買方律師有權提出業權質詢。業主可委託專業人士出報告,證明該部份只屬「非結構」改動;若專業人士也認為該部份為「結構」改動,則視乎買家是否接受,最嚴重可以踢契。

因為對買家來說,其考慮點還包括會否影響銀行按揭。就算銀行願意為買家批出按揭,亦可能要求買家簽定承諾書,確定一旦收到屋宇署「還原令」時要適時處理,所以這些因素都會構成買家是否選擇踢契。

個案中,代理曾提出買家「買現狀」,所以叫張小姐不用回港、也不用向買方律師提供相關文件;張小姐也指出,業主曾經參觀單位兩次才落訂,理應知道單位內部狀況。我們買樓「買現狀」,究竟是否等於買入「僭建物」呢? 律師謝天良表示,買家「買現狀」是在預計沒有僭建的前提下,買入合規的單位,所以「買現狀」並不等於要買入「僭建物」。

因為「買現狀」不等於買入「僭建物」,若出現上述情況,業內人士建議,可由業主提供一筆還原費用予買家,以繼續交易,當然數額由買賣雙方自行商討。不過要避免雙方有任何爭拗,最理想做法是在簽署「臨時買賣合約」前已釐清相關問題,並在「臨約」中列明單位內有相關「非法建築」。

第三個方法,就是業主嘗試在成交日前把相關地方還原,並向則師申請報告,買家律師樓理應會接受,銀行亦可能會視為良好業權而繼續交易,但由於一般成交期為兩個月,而屋宇署審批需時,時間上應不足以完成審批,必須把物業成交期拉長。