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胡‧說樓市|逸瓏灣8開箱驗樓! 實測白石角配套係點?

白石角的配套一直為人詬病,今次我們除了到逸瓏灣8開箱驗樓之外,仲會實測白石角配套係點,究竟過千萬的單位,交樓質素配唔配得起?

16,000元呎的白石角物業,究竟算不算貴呢? 這區本身以低密度住宅為主,背靠近吐露港海旁,一線單位望無敵海景,海旁還有延線不絕的單車徑,說實在環境頗舒適。我還記得,當時有代理形容這裡是「新界版貝沙灣」,但今日已全數單位入伙,情況又如何呢? 我覺得交通死穴還沒有改善。

拍攝當日真的很大雨,所以有點狼狽。當日我乘搭下午二時半的巴士,下層接近全滿,沿大學站出發,經過迴旋處,直落去到海旁附近就是科學園一帶,中間停了大約兩至三個站,很快就已經可以下車。不過最大問題是「272A」班次相對疏落一點,我並非繁忙時間上車,但巴士下層都迫滿人。

如果想自己駕車又如何呢? 「逸瓏灣8」全盤只有193個車位,以全盤528個單位,也就是說有近335戶沒有車位。他們只能往附近找車位。除了往科學園泊車、運輸署在「雲匯」及「天賦海灣」之間的「科城路」用地為臨時停車場,但只提供178個泊位;運房局剛宣布,計劃在這裡改劃為智能停車場,藉以善用泊車空間增加泊位,但以這裡全區8,000多個單位,你說是否足以應付? 所以現場所見都有一些人選擇違泊。至於日常消費,就只能依賴科學園的餐廳、以及毗鄰一個小型商場。配套差一點,但內部環境又是否足以抵銷其缺點?

我們開箱的單位位於3A座高層D室,面積677呎,我們可以入屋行一轉。「逸瓏灣8」一共由三座組成,當中第三座再細分ABC座,合共提供528個單位,單位面積由490至1,740呎之間,有兩房、三房及四房,標準單位樓底高3.4米,而且都採用梗廚,設計相對人性化一點。

廚房都採用了一些新式裝置,好像這個由上而下拉下來的調味料架,上層可以放3公斤、下層可放2公斤,關起來可以妥善收納調味料,而不用放在廚櫃枱面上,這裡還有一個輕觸式按鈕,可以打開廚房燈。但剛才我們測試過已經壞掉,要發展商職員馬上維修。

驗樓師陳智康發現,廚房鋅盆的漏水問題頗嚴重,若把水直接噴在滿水孔,鋅盆會直接漏水,明顯是接駁位不夠穩固。

這個單位附設天台,有別於一般由內置樓梯上天台,這裡是要走出單位,之後再上來。但驗樓師就發現天台有不少空鼓,擔心若不處理,伸縮縫會容易有氣泡,會有漏水問題。

驗完整個單位,總覺得單位很多細微地方都有甩漏,例如窗框漏裝一顆螺絲、洗手間門框封口線有釘孔,卻沒有補色;最離譜是假天花內,竟藏著一隻工人手套。而單位驗樓得分,則因為廚房漏水一項令單位失分較嚴重,最終只得85分。我們把驗樓結果轉交發展商信和集團,回覆指,大部分執修項目已完成執修,餘下天台地磚事宜,只要天氣狀況許可,另外安排一個工作天即可完成。

內櫳交樓質素有點失手,但看得出「逸瓏灣8」園林會所等都做得用心。項目是信和在2016年從政府招標土地中以16.22億元投得,每呎地價3,932元,為白石角區內十二幅住宅用地中第五低地價,較同系在2009年購入的「逸瓏灣一期及二期」,地價高達7,000多呎,低約46%。

只是隨著區內項目逐個入伙,當日購入的買家多著眼於投資角度,供應重貨、加上交通因素,令租金頗受壓。唯一好處是項目鄰近「中文大學」,近年多了內地生回港,稍為令白石角的租務市場有承接,現時平均呎租約30-33元呎,若以業主購入價1,085萬元計,在扣除4.5元的管理費後,回報只有2厘。

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