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【胡.說樓市】鑽石山綠置居攻略!同啟翔苑有咩分別?

資助房屋一向爭崩頭,市區盤更加買少見少,早前政府將原址大磡村嘅鑽石山綜合發展區,當中三座公屋改成「綠置居」出售,剛好毗鄰就係上年居屋樓王「啟翔苑」,究竟兩個地盤有無得比?定係其實一樣?

相信大家怎樣也估不到,原本主要興建「公屋」的鑽石山綜合發展區,最終竟然會把部份改作「綠置居」出售。對「綠表買家」來說,是否吸引呢? 我覺得吸引的。因為起碼市區樓,又近港鐵站鑽石山站,是「屯馬線」的轉線站,亦鄰近購物中心「荷里活廣場」。

但「綠置居」的景觀卻不太理想,當中向東的單位雖然現時一望無際,遠眺彩虹方向,但隨著「啟翔苑」落成,景觀卻全數被遮擋,中間只隔著一條通風廊。

比較價錢,「啟翔苑」訂價217.84-488.86萬元,平均呎價也要9,365元;「綠置居」未開價,但折扣率會高一點,所以肯定會平一點。但明明住附近、同一屋邨、同一質素,但樓價就有高低,所以我會明白為何「綠表買家」會動搖。

但「綠置居」跟「啟翔苑」有沒有分別呢? 我的答案是有。初步看有兩點。第一就是入伙期。「啟翔苑」預計在2023年5月31日落成,但「綠置居」要去到2024年第一季才落成,時間上有十個月差距,反正「綠表買家」未入伙前可以繼住公屋,我又覺得這一點不應看得太過重。

第二就是面積。「啟翔苑」面積295-502呎;但「綠置居」呢? 面積152-406呎,講真不是很人性化。試想像下,不交還公屋,居住空間會大一點,但如果住152呎,分分鐘細過劏房。都是過去推售「綠置居」最細的空間,為何要放棄公屋去降格呢?

暫時鑽石山「綠置居」項目未公布太多詳情,但如果根據上期經驗,似乎都有較長的禁售期,購入後第三年才可在第二市場放售,購入十年後才可補地價在自由市場買賣,這一點就跟新居屋差不多。只是說到面積一點,我相信,有幸抽中新居屋的「綠表買家」怎計仍然值得選擇「新居屋」,反而應把「綠置居」作次級選擇。

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