香港股市 已收市
  • 恒指

    26,126.93
    +109.40 (+0.42%)
     
  • 國指

    9,356.85
    +83.28 (+0.90%)
     
  • 上證綜指

    3,582.60
    -12.18 (-0.34%)
     
  • 滬深300

    4,959.73
    +31.71 (+0.64%)
     
  • 美元

    7.7729
    -0.0015 (-0.02%)
     
  • 人民幣

    0.8209
    -0.0009 (-0.11%)
     
  • 道指

    35,677.02
    +73.94 (+0.21%)
     
  • 標普 500

    4,544.90
    -4.88 (-0.11%)
     
  • 納指

    15,090.20
    -125.50 (-0.82%)
     
  • 日圓

    0.0683
    +0.0003 (+0.44%)
     
  • 歐元

    9.0544
    +0.0168 (+0.19%)
     
  • 英鎊

    10.6870
    -0.0370 (-0.35%)
     
  • 紐約期油

    83.98
    +1.48 (+1.79%)
     
  • 金價

    1,793.10
    +11.20 (+0.63%)
     
  • Bitcoin

    60,773.27
    -669.49 (-1.09%)
     
  • CMC Crypto 200

    1,453.34
    -49.69 (-3.31%)
     

胡‧說樓市|YOHO Hub即將開售,實際環境係點樣?

上集我們看了「Grand Yoho」的驗樓結果,得分保持了新地一貫質素,對即將推售的大盤元朗站上蓋「Yoho Hub」有沒有啟示? 我們一於到現場跟大家實地考察。

「YOHO Hub」六座物業,合共1,870個單位,分布南北地盤。第一期提供1,030個單位,已經申請了預售樓花同意書,最快於2023年3月31日落成,樓花期約19個月。跟驗樓單位不同,「YOHO Hub」屬於「元朗站上蓋」招標項目,而我們驗樓的單位,就屬於農地改劃的項目。港鐵在2015年推出項目招標,由新地以93億元投得,以地盤可建樓面逾148萬呎計,每呎地價6,350元,一度打破元朗區地價紀錄,新地表示會投資200億元。所以大家都估計,按新地一貫作風也會高溢價賣樓吧。但有些地方卻值得留意,包括這個樓盤的景觀。

「YOHO Hub」的「北面地盤」,應該是它的第一期,這裡一共有四座物業,第五座特別跟其他座數分開,跟第一至三座分隔約130米。這幾座向著東南的單位,景觀較無保障,以第三座及第五座為例,向南會望「新元朗中心」。至於「第一至二座」南向單位會望「Grand YOHO」,受樓景阻擋。若選擇東北或西北方向的單位,其景觀最有保障。

所以要選到一線單位,只有「第一至五座」西北及東北座向可選擇,會望向「南邊圍」及「東頭工業區」,前方都屬幾層高村屋,規劃大綱為「鄉村式發展」,而「YOHO Hub」的基座較高,景觀算是無遮擋。至於「南面地盤」又如何?

這裡會建有兩座物業,樓高達47層,亦為整個「YOHO Hub」最高的物業。外邊一座是「第六座」,東北面會望向「新元朗中心」,間距約有28米。根據最原先的規劃,「南面地盤」原本興建四座物業,白色天秤位置原本擬建「第七及八座」,但因為要減低密度,所以擱置了,只是興建了「第九座」,其東北方位也會正望「新元朗中心」,間距約有56米,所以「南面地盤」的東北座向,都是以望樓景為主。

選擇南向單位又如何? 會近望青山公路(元朗段),難免會受噪音影響,其側望景觀也會被「YOHO Midtown」阻擋。所以「南面地盤」景觀唯一缺口,就只有西北方向的單位,可以望到「南邊圍」至「東頭工業區」一帶的景色,但下方也是由「元朗站」延伸出來前往「大馬路」的輕鐵,故可能也有一點噪音。

不過高價開盤是否有支持,我相信交通是重要因素。有鐵路是否代表一定方便? 「元朗站」始終位於西鐵線中段,也就是說,往市區方向列車,先經屯門、接駁天水圍、駛入朗屏後,才到元朗,早上繁忙時間往市區,都不要預有座位。而且隨著屯門、天水圍、朗屏附近新發展區的人口愈來愈多;加上日後還有屯門延線等接駁,究竟這條鐵路是否真的可負荷?

如果以每平方米容納四人計算,早於2018年的西鐵的早上繁忙時段,就已經達到101%的飽和狀態。只是因為疫情影響,多了人在家工作,才令2020年乘客量減少至33,500人,載客率才回落至84%。但你可以想像,當經濟慢慢回復正常,打工仔重返崗位,西鐵的繁忙情況會重現,而且乘坐巴士、小巴外出市區,也有地方要留意。

拍攝日早上,我由市區乘坐巴士到元朗驗「Grand YOHO」,來到這個「博愛交匯處」,都非常塞車。這個交匯處是匯集了元朗公路,轉入青山公路(元朗段)的車輛,如果遇著下班時段,應該都要忍受這種擠塞情況,這一點都是要買「YOHO Hub」時,要作實地考察的地方。

還有,自從大圍站上蓋「柏傲莊三期」需拆卸重建後,大家更關注鐵路上蓋物業的結構安全。雖然未證據顯示「柏傲莊三期」拆卸跟地盤沉降有關,但因屋宇署已訂出了鐵路沉降停工指標,會直接影響施工進度。上集我們說過,「Grand YOHO」曾因沉降停工。根據資料「元朗站」停工指標為20毫米,而今年二月份的記錄就反映,輕鐵站附近,估計就是「南面地盤」,曾錄得16毫米的沉降記錄,距離停工亦步亦趨。但值得一讚的,就是商場配套也算完善。

還有「南面地盤」跟「新元朗中心」之間的位置,增設大型公共廣場及步行街,基座會設有約10萬呎商場,成為「YOHO Mall」(形點)的延伸部份,而日後商場一樓會加建行人天橋接駁「安樂路」天橋,前往「大馬路」會更加方便。

我們致力為用戶建立安全而有趣的平台,讓他們與志同道合的用戶聯繫交流。為改善我們的社群體驗,我們暫時停用文章留言功能