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【英國買樓】買二手樓小心做唔到二按!有咩二手樓屬於高風險?

Stamp Duty Holiday將會於2021年3月31日完結,上集Smart2Go英國置業助理Derek Yip分享了一些在英國買樓時要注意的風險事項,今集Derek分享了購買二手樓時需要留意的風險,因為有些英國的二手樓是不能申請二按的。

英國倫敦格倫費爾大樓(Grenfell Tower)2017年發生大火,導致71人死亡。火源是4樓一個單位的廚房,然後火勢極速蔓延,一個主要原因是該大樓外牆使用了一種叫Cladding的易燃物料,所以發展商、政府、甚至銀行機構都知道這個風險,銀行機構第一時間就不再接受相關房產的按揭。Derek指全英國現時大概有2000幢物業需要更換這個防火外層,需要等待英國政府撥出資助處理,如果自己處理的話每個單位的預計成本約15000英鎊(約16萬港幣),而且若他日想放售,下一手的買家都要承受這個風險,亦都只能全額購入。若想得知心儀二手物有沒有這個問題,Derek可先向賣家咨詢一份EWS1表格,這是一個防火表格,亦都要查問有沒有Cladding報告。

另外一個最常見不能做二按的二手樓,是「非標準的建築物」(Non-standard construction)。Derek指這些建築物的外型都比較突出,用料都較特別,可能是一些古蹟的建築,這類型的房屋它們的樓頂可能是平的,甚至可能是一些茅草屋頂的設計,它們的用料可能是一些鋼筋,甚至乎是木造的,這些都會有一定的漏水風險。另外有些混凝土的建築物,也不能夠做二按,大家要注意了。

有一些地下是商業用途樓上是住宅的物業,都有機會不能做二按,因為地下的商業活動可能人煙夾雜,影響到樓上住宅的價值,承做按揭的銀行有可能覺得這些活動會拖低樓價,不是一個好的投資或者不是一個好的住宅。Derek指少於30平方米的studio亦一樣未必能申請二按,因為當地銀行會認為這些物業是很難轉手的。

英國物業分為Freehold (永久業權)及Leasehold (租賃業權),買Freehold物業則是持有人永久擁有物業所在的土地,而Leasehold物業持有人並不擁有物業所在的土地。如果想購買Freehold 的單位都要特別留意,因為成幢住宅有不同單位,其他單位有可能是Leasehold的,如果將來有些大型維修項目,大家要支付的金額可能會不同,這些都是很複雜的東西,所以未必能做到按揭。

Derek提醒大家要特別留意Flying freehold的物業,Flying freehold則是指物業的業權可能有部份延伸到去鄰居的範圍。較熟悉的例子就是共用車庫,一個車庫分開兩個位,這些都是屬於複雜的業權,一般難做按揭。而一些沒有物業管理的Leasehold單位,銀行可能會拒絕按揭,因為如果銀行認定了這幢物業的物業管理做不好,有一些公共空間沒有妥善管理,例如走廊、電梯、甚至乎垃圾房,有一些例子可能就是垃圾房沒有上鎖讓癮君子隨意進出,這些情況對銀行來說都是很大的風險。

Derek指英國樓的種類非常之多,不同的例子仍有很多,概括來說最主要不能申請二按的原因是業權過於複雜、建築物結構非標準、管理不善的住宅、令物業價值下跌的外在因素等等,令銀行認為這些樓宇的價值會下跌,從而將這些風險全部轉回給賣家和買家身上。

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