【理財個案】月入5萬 置業選擇仍有限？

年輕人近年面對的問題是收入增長有限，但物價樓價都不斷上升，一方面令年輕人要儲錢比以前困難，另一方面樓價上升反而引伸出一種「以後上不到車」的恐懼，令條件未到的人也希望盡早買樓上車，以免儲錢的速度追不上樓價上升的速度，及後要置業就更困難。但這次來郵的劉女士，選擇似乎比一般人多：

劉女士作為專業人士，收入不俗，理財上的選擇應該比其他人更多。根據電郵中的資料，劉女士月入連花紅平均為$58,000左右，扣除每月支出後每月儲蓄有$41,500，儲蓄率達到71%，算是很好的水平。不過要留意的是劉女士並沒有預留交稅的儲備，假設在沒有額外免稅額的情況下，14/15年度將要繳交的稅款為$83,000，即每個月要攤分約$6,900，所以每月儲蓄該為$34,600左右。

 

獨自買樓選擇有限

劉女士問到應該以個人名義買樓還是合資買樓好，以個人名義買樓的好處是業權清晰，隨後有紛爭的機會也會較少，而且可以早一些擁有自己的安樂窩。不過劉女士的收入雖然不錯，但連同現金、股票及政府債券，資產只有65萬左右。而買樓主要要考慮首期是否充裕，以及收入是否能通過還款壓力測試從而順利借到足夠的按揭。因此，劉女士如果要獨自買樓的話，首期可能限制了劉女士的選擇。

以$58,000 收入，30年按揭及2.15厘利息計算，銀行應該願意為劉女士批出約637萬的按揭額。不過，現時金管局限制了400萬以上的物業不能做足九成按揭，只能借到360萬，所以最終劉女士只能負擔到一個約410萬的單位，首期要50萬，加上10萬元的印花稅及4萬元的經紀佣金，已經需要64萬，差不多是所有的積蓄，還要把按揭保險費加借到按揭貸款內才能運作得到。劉女士要以一己之力買樓的話，對於物業的質素或地點可能要作取捨。

如果兩人合資買樓的話，首期方面應該會變得充裕一些。但由於劉女士沒有提供伴侶的財政狀況，只知道兩人收入相約，很難判斷兩人合共可買到多大的單位。不過有一點必須提一提劉女士，就是盡量不要聯名去買樓。原因是現時已持有物業的人去買樓是要付雙倍印花稅的，如果劉女士跟伴侶兩人聯名買樓，就會同時用掉兩人的名額，之後任何一位再買樓的話都要付雙倍印花。只用一個人的名字，萬一將來劉女士打算買樓收租的話，仍可以另一位的名義來購買，最終可能可省回一份印花稅。

 

受養人保障不可缺少

而如果這幾年劉女士不買樓的話，將會是財務上最輕鬆的幾年，因為劉女士有不錯收入的同時，暫時未需要付上一些財務責任，例如供樓，供養子女等等，唯一要注意的是供養父母的家用，萬一有事影響到劉女士未能如常工作的話，父母的生活可能會受到影響。因此，建議劉女士考慮用每月的部份儲蓄選購危疾、意外和人壽相關的保障，好讓這些不幸事件發生時，家人的生活亦不會被嚴重影響到。

未來數年，劉女士雖然可以運用手上的資金做投資，但要注意最終目標相信還是可以買樓上車，所以選擇投資項目時也要選擇靈活性較大的，而且5年的投資風險不該選擇太高的，以免買樓動用資金時遇到低位也要沽貨。建議可以考慮把儲蓄投資到債券基金，好處是債券基金的表現相對股票比較穩定，每年以大概5%投資回報做目標，十分適合用來做短期投資。

此外，劉女士亦應該留意自己的儲蓄水平有沒有如預計的速度提升，如用以上計算每月$34,600儲蓄做參考的話，兩年後劉女士的資產水平會提升到接近$150萬，屆時即使以一個人名義去買樓，選擇都會比現在多得多。

 

 

楊文鏘

中原資產管理有限公司組別營業董事。2007年加入中原，持有認可財務策劃師CFP^CM資格。

 

 

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