【置業安居】沉寂的香港樓市（曾淵滄）

近日，有關樓市的信息相當混亂，中原城市指數在過去兩個月，升升跌跌，總波幅不足1%，香港特區政府提供的統計數字顯示，二手樓價已兩個月沒變動。由此看來，整體而言，樓價的確是穩定了。

特區政府應該開香檳慶祝，是的，政府最希望看到的現象就是樓價穩定，打壓措施不是希望樓價垮下來，而是希望樓價穩定。只要樓價穩定，上車一族就不會有買不到樓的恐慌，不急於買樓，地產商就沒有大量樓盤的壓力。

傳媒主動炒作消息

買者觀望，賣者也觀望，苦的是地產代理及傳媒：買賣兩閒，地產代理沒有生意做；沒有樓價爆升爆跌的新聞，傳媒地產版的編輯要想方設法吸引讀者的眼球，於是，傳媒的地產新聞也就梅花間竹地一時出現樓價升的報道，第二天又出現樓價跌的報道，又升又跌，把讀者們都搞亂了。

我觀察了一下有關的報道，一般樓價「下跌」的報道多是某某人蝕讓「豪宅」的新聞，而樓價「上升」的報道則多是公屋價破頂的消息。

假「豪宅」升幅落後

所謂「豪宅」蝕讓，指的是業主多年前高價買入，近日以虧本價賣掉。不過，這不表示該「豪宅」的價格正在下跌，而是追不上當年的水平，1997年樓價高峰期過後，至今中原城市領先指數為141.3點，這表示目前整體平均樓價相對於1997年7月1日是高出41.3%。

不過，不同的地區與不同的樓房，價格從低谷回升的幅度不一樣，今日山頂豪宅的價格與1997年比較，升幅遠不止41.3%。但是，一些當年的假「豪宅」，樓價回升的速度很慢，至今仍低於1997年的高峰期，回升速度慢並不等於價格下跌，回升幅度不一樣導致當年的高價買家至今仍得虧本賣出，但不表示這些樓房的價格目前正在下跌，只是「豪宅蝕讓」可以搶讀者的眼球。

樓價悶亦因「大時代」

另一方面，傳媒也很努力地報道公屋、居屋價格爆頂的新聞，這也不是甚麼大不了的新聞。目前的樓市，基本上會是上車盤的買賣，也只是上車一族在買樓，皆因上車一族只能買上車盤，買不起高價樓，當中公屋、居屋是最好的選擇，樓價被炒高也就是很自然的事。

樓市沉寂的另一個理由是股市火熱，出現大時代。上車一族畢竟只是少數，其他投資者多已打消買樓投資的念頭，先把資金投入股市炒一轉。樓市在辣招打壓下，不可能短炒，而股市可是短炒者的天堂，連本錢也不必的即日鮮吸引了無數的大媽大叔，人人見面只談炒股，不談買樓。

 

作者：曾淵滄

中原城市指數創辦人之一，現為財經評論員，熟悉本港樓市走勢與經濟的關係，憑創立中原城市指數奪得2001年城市大學最佳商業應用研究獎。為英國曼徹斯特大學管理科學博士及英國蘭卡士特大學運籌學碩士。