【趣遊樓市】辣招也會影響單位面積（脫苦海）

新鴻基地產投得的天水圍112區住宅地，原本設計包含10幢獨立屋，最後重新向城規會更改圖則，取消獨立屋部份，改7幢6層高低密度住宅。原本10個獨立屋單位，變為252個低密度多層單位，令項目單位總數由2,162個增至2,222個，整個方案平均單位面積為540方呎。

發展商更改圖則，過往都時有所聞，所反映的是其對於未來各種面積單位的不同看法。在收緊按揭成數之外，發展商傾向興建約一千呎的單位，因為當時大單位的呎價較中小型單位高，更有特意將較佳景觀的坐向興建大單位，例如美孚新邨和太古城，大單位都是擺在海景座向。這是一種將樓盤價值最大化的方法之一。

後來金管局將大單位的按揭成數收緊至六成甚至五成，而細單位則仍可獲得七成按揭，導致細單位的樓價跑羸大單位，再加上樓價越升越高，一些發展商的項目就改為興建細單位，如一房單位甚至開放式單位。由於面積細小，雖然單價甚高，銀碼仍然符合七成按揭的要求。直到金管局將所有700萬的單位劃一為六成按揭，細單位在按揭上的優勢消失，所以現時規劃的住宅，可能會撥一些部份為實用面積500-700呎的中型單位。

至於獨立屋單住，主流是整個項目均為獨立屋，在大多數分層單位的屋苑，安插少量獨立屋並不多見，尤其是住獨立屋的除外地人仕（包括外國人和內地人）外，更多是嚮往郊區的環境，而不是在石屎森林中住在獨立屋內。所以這種混合式的獨立屋在賣點上打了折扣。

買家印花稅亦令到非本地居民買樓要被抽稅，結果是獨立屋的客源減少，那倒不如將屋苑的單位統一為分層單位更為化算。而發展商設計項目，也是因勢利度，配合市場以達至最大利益。