辣招出現「鈍化」現象

昨天起碼有兩份報章指出，各種連印花稅的交易出現一些趨勢上的變化。針對外地客的買家印花稅(BSD)，7月涉及BSD的住宅成交370宗，比6月的205宗上升八成80.5%。至於針對短期買出物業的額外印花稅（SSD）成交僅36宗、創出兩年半新低。

當年初初推出SSD時，曾經出現樓價短暫下跌的情況，後來市場適應了相關措施，樓價繼續上升。皆因SSD只是對短期賣出物業的人徵稅，只要不在三年之內賣出物業，就不用怕被徵，所以當時被略低價震走的人，除了一些因怕持貨太多轉身不便的物業投資者，很多都是不明白政策而走貨的驚弓之鳥。而目前二手盤大減，其中一個原因也是SSD。

當大家都了解遊戲規則之後作出適應，措施的效用就會遞減，出現「鈍化」現象。所謂「你有張良計，我有過牆梯」，就好像BSD對國內買家作出徵稅，又的確令到一段時期內外地買家在市場上消失，不過發展商也在新盤推出印花稅的補貼，對外地買家被徵收的印花稅作出補償。

表面上，發展商的銷售成本大增，要為這些買家作出大額支出，實際上發展商一向都有為一手買家作出各種各樣的優惠補貼，所謂羊毛出自羊身上，提高賣價然後津貼印花稅，只是一些「朝三暮四」的手法，這亦解釋得到，為何新盤樓價再次企穩的原因。

所有的行政措施，最終都會面對效力遞減的情況，就正如政府當初大幅度推地，發展商初期也是接貨接到手軟，但時間一過，他們又以低價執死雞或搏流標作出對應。金管局限制銀行體系對大額物業的按揭成數，發展商一樣可以透過旗下的財務機構為買家提供二按，甚至有些坊間的財務機構，也推出各種金融產品來分一杯羹。

政府又承諾立法會，加辣要諮詢，變相令到無法再用突擊的手法去加辣，而財務機構又是金管局管不了的，結果又是回歸到以前，由市場去決定價格的局面。