雅虎香港財經 胡‧說樓市｜政府設最低面積地皮，納米樓會絕跡嗎?
政府落實提高人均居住面積，在即將推出招標的一幅屯門官地，加入「最低面積」條款，規定每個單位最少要有280呎。以現時每戶私樓平均居住2.8人計算，人均面積等於100呎，仍遠低於「2030+」希望做到237呎的目標。可能大家會說，政府很難一步到位，但政府有決心回應小市民「住大啲」的訴求，又是否等於提升了生活質素呢? 今集我們想跟大家探討這個議題。
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首幅提高單位面積的地皮，就是一幅位於掃管笏「Oma by the Sea」旁邊的住宅用地，這幅地佔地36.3萬呎，以最高3.6倍地積比率發展，最高可建樓面131萬呎。政府估計，這裡可提供2,020個住宅單位，但最細面積要有280呎。表面上，政府似乎回應了小市民要「住大啲」的訴求，但又是否代表納米樓會絕跡呢? 答案並不是。
因為這並不代表未來所有用地都實施「最低面積」條款。最起碼，契約修訂及舊樓重建項目不受限。近年政府在土地供應上達標，很大程度由契約修訂及舊樓重建推動。以2021年度為例，政府說全年有20,080伙供應，但當中10,990個單位來自契約修訂及舊樓重建項目，佔比高達55%。
佔比高達55%，是政府自主動推地後的第二高，僅次於2017年。近五年，契約修訂及舊樓重建佔總供應量的比例，長期徘徊於20-30%以上。而且要留意一點，就是舊樓重建項目，往往受制於地盤面積所限，發展商很難設計面積較大的單位，也成為納米樓的供應重鎮。如果其他土地供應上不設「最低面積」條款，「住大啲」只局限於部份單位，餘下單位仍然會傾向納米化、迷你化，是否真的可達到「住大啲」的原意?
可能有人說，政府帶頭要求單位建得大一點，發展商繼續興建納米樓，就等於引火自焚，長遠納米樓不會有市場。問題是，政府希望大家「住大啲」，但「住大啲」與「可負擔」卻是兩回事。
發展局局長黃偉綸當日在回答傳媒時，表示不相信會令小市民選擇減少，反而認為市區新樓，呎價30,000元以下，還是有相當多選擇。如果以每呎20,000多元計算，280呎的單位，售價未過800萬元，首置客仍可以申請80%至90%按揭。政府言下之意似乎是：280呎單位，售價達800萬元也算合理。
如果一層280呎的單位，樓價800萬元，假如準買家申請90%按揭，支付首期10%，也就是80萬元；餘額90%，相當於720萬元連同按保上會，拉到最長30年還款，每月供款29,871元，最低要有71,541元的入息才夠還款。
月薪71,000元，年薪就等於850,000元，參考稅局資料，全港190萬納稅人中，年薪低於800,000元的人有160萬，佔當中的84%，樓價會超出絕大多數打工仔的負擔。
結果會怎樣呢? 對他們來說，眼前有三條出路。最簡單，就是選擇在私樓市場租樓，第二個選擇，就是申請新居屋。但申請新居屋有入息限制，單人最高月入33,000元，二人或以上家庭最高月入66,000元，還未考慮能否抽中。第三條出路，就是將價就貨，繼續尋找樓價稍低的「納米樓」。
當政府力谷「最低面積」條款，以迎合「住大啲」的訴求，但樓價又沒有受壓，一批受惠不了的買家只能繼續選擇納米樓。如果納米樓供應真的如市場期望般壓縮，現時二手市場的納米樓會否變得更吃香?；又或者，不受限制的舊樓重建項目會否繼續推「納米樓」、「迷你戶」? 究竟納米樓會否再無市場? 抑或成為渴求上車的「避難所」呢?
