雅虎香港財經 【中環打工妹】中國發展租賃市場 港府還在等 （袁莉詩）
Sharon係我英國讀master時認識的小師妹，雖然她非從事金融行業，但我倆特別投緣。無論是對Adam Levine的傾慕，還是對Michael Kors的蔑視均如出一轍。她與男友拍拖已逾五年，一直感情不錯，唯家人態度一向不太支持。無他，Sharon家屬於中產，家住西半山。可惜男友Lawrence本來也只是小康，但家道中落，現在處於僅僅無法享受政府資助又無能力置業的收入水平。
不是她家人貪慕虛榮，讓寶貝女兒從山頂搬套房、捱貴租，父親的不捨可以理解。像這樣因香港樓價過高問題困擾的苦命鴛鴦不在少數。林鄭今個禮拜都承認，即使提高左土地供應，樓價依然高企，又話有咩大辯論，而呢個大辯論的專責小組仍未成立，成立左都要一年多的「討論」，完成討論先慢慢制定政策。特首的立刻正視上樓難，果然夠晒「立刻」。
反觀雷厲風行的習大大，在調結構問題上頻頻出手。年內已在銀根端多次收緊槓桿，住房市場也多有限購限貸，至上月中還出台加快發展住房租賃市場通知。通知要求，相關國有企業需轉型為住房租賃企業，以穩定租金和租期，增加住房有效供給。所謂租賃，可分為輕資產及重資產兩種模式，輕者指承租現有項目並將其重新裝修後進行出租，實現快速擴張；重者指以自有土地建設租賃住房並出租，其租賃業務的毛利率可高達70-80%，但回本期當然較輕資產模式大幅延長。但在當局決心穩定社會風險及少子化的大環境下，對地產商而言未必不是商機。反應快的如萬科、龍湖、鏈家等早已參與該市場。
北京和上海早前已推出了五年計劃，將顯著增加租賃住房供應數量。北京上海分別計畫在未來五年各新增可售住房100萬套，租賃住房50萬套及70萬套。這種速度可真令香港人唾唌。住建部已選取了廣州、深圳、南京、杭州、廈門、武漢、成都等12個城市作為首批住房租賃試點。一些國內地產代理估計中國規模住房租賃企業市場份額只住2%左右，仍大幅落後於發達國家20-30%的比例，差距非常大。香港又可否借鑑？
上月底，上海以底價出讓兩塊租賃住宅用地，樓面地價僅相當於周邊項目樓面價的少於20%，由此推動租金收益率超過4%，減短回本期。港府絕對可以參考、如活化工廈或以各種利誘業主將空置房屋出租，以減低剛需。常有朋友問莉詩若未儲夠首期，有甚麼方法可對沖樓價上升，很多人覺得地產股可以。Well，其實乾乾淨淨以住宅做為底層資產的地產股、REITs幾乎沒有，大多有大量酒店、寫字樓商場以至其他業務滲雜於公司當中，對於不想承擔商業風險的投資者而言其實並無選擇，尤其是近期市場對商場的厭惡已愈趨明顯。若政府決心效發阿爺，發展租賃市場，改變土地用途、釋放土地使用效率，甚至可以令香港金融市場又多一種「住宅REITs」投資工具，吸引更多穩健國際投資者。
