雅虎香港財經 【千禧理財】《金宵大廈2》熱播買舊樓必要知的6大要點
《金宵大廈2》播出除了令人討論劇情，亦會有人想到投資舊樓，但投資舊都有不少需要留意的事項。以下6點是入門必知。
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1.按揭利率較高
想買樓即使可以full pay全數付錢最好，有得做按揭可以更好運用資金。在按揭利率方面，舊樓一般會較普通物業高少許，現時約為2.5%至2.6%水平，假如是無升降機的唐樓，會再高0.2%至0.5%左右。
2.按揭成數視乎物業質素
在按揭成數方面，不一定低，八、九成都有機會，較大影響除了是樓齡，更重要是物業質素，好像物業及大廈的狀態，大廈內會不會有很多單位被間作劏房等，如果差的話會被降低成數。另外，如果是唐樓可能只做到六成，用作投資更可能低至五成。不確定可以做到幾多成，最好先向銀行了解。
買舊樓有一點很重要看物業有沒有僭建物，因為被屋宇署發現有僭建物會被要求清拆，物業也會被釘契，申請按揭多數不會獲批。同樣買舊樓要查清楚有無改建，如果有的話又無入則獲批，都很可能會出事，因為銀行很大機會要視查物業，如發現有違規改動多數不會批出按揭。
3.樓齡高按揭年期較低
一般來說，銀行會以「70至75年減樓齡或人齡」計算出最長按揭年期(以較低者為準)，所以如果樓齡較高的物業，可以做到按揭年期會較低。換言之，可能需要付出較高首期，或者每月供款要較高。
4. 出租回報
投資舊樓要考慮租金回報，而這又關乎物業地點及環境，如果地下是地舖，而又是開車房或食肆等，由於有廢氣及油煙，要出租一般較難或要以較低租金出租，難免影響回報。
單位要租得出是很重要，因為部份人買舊樓的一個原因是博收購，但是這可能要等十分漫長的時間，所以買入欠維修又租不出的物業，十分容易損手，而且想轉手亦極難。
5. 上次大維修時間
買舊樓應買有保養，在買之前亦應問清楚上次大維修是什麼時候，或了解有無計劃進行大維修，否則買入後要夾數萬以至數十萬就會令到投資成本大增。
6. 地盤面積夠大及樓層較矮
在考慮潛在被收購時，有兩個因素很重要，一是地盤面積要夠大，或者鄰近樓宇樓齡及狀況相約，這樣獲得收購的可能性較高，因為整體發展橬在可能較大，發展商會較願意作出收購。
另一點是樓層較矮的舊樓較大機會未用盡地積比率。一般住宅的最高地積比率是8至10倍，一個3,000平方呎的地盤，地積比率是10倍，最多便可建面積3萬平方呎。若無用盡發展商收購重建就能起更多單位，利潤較高，獲收購的可能性相應較大。
