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【地產專題】新盤爆小陽春 忌羊群心態接火捧

踏入雞年,沉寂近兩個月的樓市又再度「撻着」,樓價進一步升溫。一手市場出現搶購潮,其中以嘉華國際(00173)旗下啟德嘉匯交投最暢旺,首批208伙單位上周六(18日)開售,於一天內火速沽清。有見新盤有價有市,發展商紛紛以極進取價開售新盤,也將手頭上一手餘貨大舉加價,部分單位加幅更逾10%。

同一時間,冷清多時的二手市場也受一手氣氛帶動,交投量明顯反彈,多區更錄二手創新高成交個案。不過樓市專家認為,現時樓市只可形容為反彈,二手交投仍處於低位,難言小陽春全面爆發,準買家切忌抱羊群心態高追入市。

樓市於去年中以來止跌回升,新盤熱賣,但政府突然於去年11月再推樓市辣招,發展商惟有叫停推盤大計。「餓盤」約兩個多月後,新地(00016)元朗Grand YOHO第2期及中國海外(00688)啟德1號(II)於1月中同時開售,測試市場水溫,其中Grand YOHO 2期更以進取價定價,最後兩盤銷售表現尚算理想,首批單位於開售當天近乎沽清。其後由新世界(00017)夥拍萬科(02202)、港鐵(00066)的荃灣西站六區項目柏傲灣緊接開售,更引發一輪搶購潮,盡管該盤多番提價,但仍無礙銷情,當中大幅加價逾13%的一房單位熱賣,該盤開售至今約一個月,已累積售出757伙單位,佔可售單位逾93%,發展商套現逾70億元。

多區新盤悉數沽清

農曆年過後,新盤市場變得更瘋狂,嘉華國際啟德嘉匯及長實地產(01113)旗下元朗意花園成雞年兩大頭炮盤。為啟德首個「不設限」項目的嘉匯,受惠於啟德近期獲內地中資海航集團三度以高價投得地皮,該盤早已備受市場注目。

嘉匯於本月18日開售208伙,單位於即日售罄,更錄得買家大手入市個案,其中一位本地客斥資約1.45億元,以同一張合約大手掃入15伙,為過去兩年間最大手入市新盤個案。發展商也於即晚火速加推152伙,單位加幅近5%,該批單位折實後平均呎價已達1.99萬元,創同區新高,但仍受買家熱烈追捧。嘉匯於周三(22日)進行次輪開售175伙,同樣於即日沽清,也有不少大手成交,市傳指有買家斥近7,500萬元連掃7伙。至於意花園,洋房折實後入場費高達1,979萬元起,但該盤於17日開售,首批28幢洋房也於即晚沽清。

美聯物業住宅部行政總裁布少明指,綜合一手銷售網資料,自年初至本月22日,市場於不足兩個月間已售出逾2,000個一手單位,較去年11月及12月共約1,300個高出逾五成,更較去年首兩個月合共不足600伙大幅增加。新盤大旺,發展商也趕緊推售旗下新盤,估計今、明兩個月,市場推售的一手單位合共逾4,500個,相信新盤小陽春將延續強勢。

二手樓價屢現破頂

值得留意的是,最近二手市場交投明顯反彈,綜合美聯分行資料,今年全港35個大型屋苑於農曆新年後3星期(1月30日至2月19日)錄得181宗成交,較農曆新年前3星期(1月9日至1月29日)87宗大幅攀升約108%。回顧過去15年,每年全港35個大型屋苑於新春後,交投皆顯著上升,今年新春前後一周,按周升144%,增幅創5年高,反映新春前普遍為二手交投淡季,今年新春過後,受新盤帶動,早前積存的購買力釋放,二手交投亦見回暖。事實上,受新盤帶動,加上新盤加價幅度甚為進取,購買力開始回流二手市場,截至周一(20日)沙田第一城已錄得12宗成交,快追平上月全月13宗;太古城也錄得17宗成交。

除成交量反彈,多區屋苑也錄得二手新高成交,沙田兩大屋苑錄創新高成交價,河畔花園最近一個實用面積僅269方呎的單位,日前以440萬元成交,實用呎價高達16,357元,樓價及呎價也創屋苑新高,呎價也超越沙田第一城。至於欣廷軒一個實用面積419平方呎的單位,最近也以645萬元成交,實用面積呎價達15,394元,創該屋苑成交價及呎價歷史新高。最近二手樓價持續破頂,中原城市領先指數(CCL)已升穿歷史高位,該指數最新報147.74點,為歷史新高,按周升0.62%。

3大關鍵激發小陽春

一、加息陰霾再降

樓市對息口走勢具一定敏感度,美國聯儲局去年12月宣布加息0.25厘,並暗示今年將加息3次,令樓市交投於去年底進一步冷卻,不過最近市場對3月份再加息的預期已下降,加快買家的入市決心。中文大學商學院客席教授冼日明認為,早前市場都認為美國快再加息,但觀望加息的周期,最近美國加息的步伐似乎又放慢,下一次加息的時間可能已是6月,比市場預期今年將加息3、4次為少,促使他們突然湧出來買樓。據聯邦基金期貨顯示,目前3月加息機會只得18%,至於6月加息的可能性則高逾70%,意味下一次加息的時間可能已是6月。

二、投資者積極入市

隨着樓市轉旺,投資者入市比例有明顯增加趨勢,以最近銷情最旺的新盤嘉匯為例,該盤進行兩輪推售,分別出的208伙及175伙,兩輪銷售中有逾120伙及逾70伙為大手買家購入,分別佔可售單位的58%及40%,反映投資者正積極入市。最近投資者入市二手市場也有上升趨勢,據美聯物業的數據,長線投資需求於春節後陸續釋放,十大屋苑成交個案中投資者比例自新春過後有增加跡象,以選取的6個屋苑計算,當中5個屋苑2月份投資者比例較1月份上升(見表),如太古城由10%升至20%,新都城由10%升至30%,沙田第一城由10%升至15%。若與去年12月相比,該6個屋苑投資者比例更悉數上升。

中大商學院助理院長李兆波認為,投資者於此時入市,是由於他們根本不知道應該將資金放到哪裏,「始終大家都不知道未來美國政府會否再推量寬(QE),投資者持有實物資產可以保障自己的購買能力,但如你購入股票,隨時蝕到入肉。」冼日明指,投資者再次瘋狂入市,需求一定會帶動樓價上升,令真正用家更擔心樓價會否再升,也觸發他們入市。

三、地皮以天價成交

近期香港多幅地皮均以高價成交,內地企業龍光地產(03380)及合景泰富(01813)周五(24日)以168.5億元史上最高價購入鴨洲地王。另內地企業海航亦甚為進取,自去年11月至今已斥資近200億元搶奪合共三幅啟德地皮。

中資財團積極以天價到香港吸地,本地發展商近期在投地時,也不敢怠慢,紛紛出高價競投。最近政府招標的地皮,也獲大批本地及內地發展商捧場。冼日明認為,近期賣地價格屢創高峰,的確令不少準買家擔心長遠來說麵粉會否愈來愈貴,從而令香港樓價可能出現易升難跌的局面,加上發展商群起推盤,於羊群心理的效應下,即使發展商以進取價推盤,也屢獲買家承接。

二手交投增曇花一現

是次樓市翻生,是否意味樓市小陽春全面來臨?冼日明認為目前樓市並非爆發小陽春,而是只屬正常樓市起跌,只有新盤市場才可形容為小陽春;二手市場交投相對以往正常水平仍處於低位,難言為小陽春。他指出,政府連番推出辣招,令有意換樓的業主恐怕在買入單位後未能於限時內沽出原有物業,而要交重稅,故擱置賣樓,令市場供應量減少,同時辣招令買樓成本增加。他舉例指:「你買入一個1,000萬元的單位,首期要支付500萬、600萬元,令很多買家卻步。反觀購入一手單位,買家只需要支付樓價10%就可以購入物業,發展商為買家提供可靠的信貸,部分更為買家補貼釐印費。」他指這情況下,二手樓的交投一定會被冰封。

樓價今年可再升一成

未來將有愈來愈多新盤推出市場,冼日明相信新盤於短期內仍具承接力,他解釋,這是由於早前很多人觀望了一段長時間,期望政府的辣招能夠真正令樓價下跌,當他們等了數個月,樓價不單沒有下跌,反而進一步上升,故部分人會因恐懼而入市。他不排除今年樓價或會再升10%:「除非出現重大政治及經濟上的因素,不然我看不到樓價大跌的可能,我估計樓價將穩步上升,每一、兩個月升2%至3%,今年全年樓價升幅也有機會達10%。」

相信不少準買家最為關注的,究竟是何時才應該入市,冼日明坦言,目前香港樓價已超出香港人的購買力,某程度上更進入泡沫期,他更語重心長地說:「大家記着一件事情,外圍資金來得快,也可以走得快。當然,如果你計過自己的能力,於現在的樓價水平上有能力供樓,而你又遇上一個很合心水的單位,同時未來樓價下跌,你有能力應付對負資產的心理壓力,現在入市是沒有問題的。不過緊記現在樓價上升的空間一定不及下跌的空間細,樓價未來一、兩年或有機會升15%至20%,但當樓價轉勢下跌,跌幅或達30%至40%。」

李兆波則認為,假如準買家沒有迫切的住屋需要,可以等待樓價跌10%才入市。「樓價於去年初曾跌逾10%,我不除今年也有這機會,當樓價跌10%就是入市好時機,始終現在樓市的周期縮短了,如樓價跌10%,屆時600萬元的物業,樓價會跌60萬元,可能是一個打工仔兩年的人工。」他不排除樓價今年有機會跌10%,主要是由於供應愈推愈多,「未來住宅市場供應量之大是以往少有的,之後樓市也受不同因素影響,例如由誰當上特首、由誰擔任財政司司長,以上因素也會影響樓市政策及樓市走勢。」

 

撰文︰陳詠妍

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