【地產專題】租售價起飛 活化急剎停 工廈趕政策尾班車

本港寫字樓價值遠超工廈，由於有活化措施支持，過去5年，已有逾百幢舊式工廈陸續透過此法變身為商廈，帶動工廈呎價衝破1萬元大關，期內整體售價更急升2.6倍，拋離私人住宅升幅，並引來租金猛漲等社會討論。不過當局早前公布，工廈活化將於明年3月結束，意味業主日後需要付出高昂成本補地價才能優化物業。究竟工商廈辦公室租金，及投資升值前景將受怎樣影響，未趕上活化「尾班車」的工廈又有何出路？今期地產專題請來市場獨立顧問、皇家測量師學會，以及有份申請活化的財團逐一解答。

據政府8月份公布《2014年全港工業用地分區研究報告》，全港現有1,448幢私人工廈，散佈於佔地510公頃的75個工業區，總樓面多達2,800萬平方呎，牽涉40萬個職位，各類經濟活動依然活躍，潛力不可小覷。但目前舊工廠區空置率達5.3%，也反映本港經濟結構轉型，1970、80年代盛極一時的製造業北遷多年後，傳統工業需求大減。價格方面，工廈雖然不乏位處港九市區，惟配套較差且日久折舊，令市場租值低迷，以交通便利的葵涌、荃灣一帶為例，個別傳統工廈單位每平方呎租金仍停留個位數水平。

事實上，空置率之所以未見大幅急升，全賴新興經濟產業支線需求，近年愈來愈多品牌陳列室、研究檢測中心和創意藝術工作室等，都選擇落戶在工廈，佔目前被使用工廈樓面5.1%，並且有持續上升趨勢。原因除租金低廉，位置可達度強外，廠廈單位一般面積大、樓底高亦是重要因素，可以為初創企業或新商業活動提供所需的靈活空間。

上述商用工廈樓面需求走強，源於新落成商廈供應極低，令商業圈逐步延伸至中區、灣仔以外，為數不少企業希望轉到租金更相宜地區，工廈商用正好合乎需要。按法例，市場需求低 的全幢工廠，若要正式轉為商業用途，業主需繳交物業市值差價（補地價），2010年4月起當局實施的活化工廈政策，就為全港上千幢工廈大開方便之門，豁免數以億元計的補地價成本，就可全幢翻新或重建為寫字樓、食肆、零售服務業甚至是酒店。

新行業支線工廈需求

在這背景下，活化措 施大受市場歡迎，發展局數字顯示截至10月底，累積收到175宗全幢工廈申請活化，其中116宗已獲批准，估計涉近1,100萬平方呎樓面，主要位於觀塘、葵涌、油塘及黃竹坑等區。然而，工廈空置率逐步下降，邁向轉型目標之際，局方前月公布不再展開新一階段活化措施，意味契約修訂及補地價豁免書申請，到 明年3月31日就會告一段落。

即將擔任今年底舉行的亞太區房地產領袖高峰會（Mipim Asia）評審、擁有逾20年房地產及政策顧問經驗的Margaret Brooke坦言感到意外，「政府中斷工廈活化的決定，市場頗為驚訝，因為措施實施數年下來，取得成果不錯，很多人開始把它視為長遠政策之一。或者中間的過程並不平坦，實際合乎資格活化的工廈數目，較政府寄望的少，或者社會上有觀點指活化變相向發展商利益輸送，外界對優待業主的非議聲太大，令當局認為不再值得投入資源去審閱申請，政府立場趨審慎可以理解。」

「盡管現時無論甚麼措施也可招致批評，我想不出哪些特別理由，直接導致活化措施被棄 用，庫房沒有財政壓力，無需靠補地價收入應急，可能政府只想着回歸基本步，保持土地行政系統簡單直接。但有一點可以肯定的是，日後當局無論要開拓新土地用作商業樓面，還是想提倡市區重建，面對挑戰都不會比活化措施為低。」

她續指，「很明顯地，活化政策有必要性，因為原意是支持業主改善建築物質素，由下而上淘汰殘舊工廈，屋宇署就可省卻由上而下巡查的時間和資源。工廈安全問題，自始至終都處於社會大眾的關注下。不得不承認，違法的工廈商住劏房數量不在少數，居住條件令人憂慮，故此工廈活化措施的另一個好處，就是官方提供誘因，引導商界主動改善工廈環境，取締非正式居住用途。」

中止活化超乎市場預期

「對於工廈業主而言，現在也許無所適從，他們一直支持活化並為此投資，因為措施容許他們不用支付物業溢價（Premium）就可進行全幢式發展，雖然了解申請難度後，部分業主會知難而退，但終止活化畢竟限制工廈的可能性。我想整體而言，多數業主都對此感到失望。」

Brooke 評價過去5年的工廈活化為「好主意」，但未竟全功，「程序上沒真正簡化，申請者先要獲得地政總署、規劃署的前期許可，不管圖則有否改變，都要屋宇署批准， 由不同部門各自執行。如項目屬『其他指定用途』註明『商貿』（Other Specified Uses, Business）用途，除非改作酒店，最快約4至5個月時間就獲批。」

「不過，如果地皮規劃屬最傳統的工業類型（Industrial Zone），需引用《城市規劃條例》第16條過關，或申請違反區內經常許可的（always permitted by Column One Uses），需重訂《分區計劃大綱圖》，兩者同樣要交予城規會公開審議。」

「整套程序繁複費時，某程度上削減了政策功效，縰使免補地價是一大誘因，但業主會擔心到發展期拖長，市況難以預測的風險，不是免補地價就一定吸引到業主活化。」

「如果政府決定繼續措施，市場絕對有能力再優化（refine）措施，因為透過這套制度，可以定期調節對商業樓面的供需平衡，因此我認為提早結束活化，其實十分可惜。我在當局草擬活化工廈的諮詢階段，已經表示贊同，但當時預見到的一些困難，例如欠缺『一站式』審批等，業界曾經提出建議，可惜政府認為問題不逼切，最後也沒得到妥善解決。」

工廈成交價量皆轉旺

工廈受惠活化政策，近年租賃需求平穩，拉動買賣交投量持續向上。回顧今年首九個月，市場錄工廈單位成交達3,036宗，與去年同期1,954宗相比，上升54%，涉及成交金額245.26億元，升幅更達59%。不過今年第三季， 即政府公布停止活化措施後，市場觀望市況走勢，季內工廈成交872宗，按年升幅放緩至10%。全幢工廈買賣方面，2016年至今錄約14宗，按年增加2 宗，牽涉買賣金額86.1億元，部分物業易手後已申請活化。

價格方面，工廈售價升勢強勁。據差餉物業估價署資料，以2009年10月政府宣布活化為起點，到今年9月份最新數據計算，港島區工廈平均呎價由2,358元，大幅升至約7,837元；九龍區呎價由2,446元升至6,631元；新界區則由1,276元升至4,342元，整體升幅超過兩倍。

租金升幅相對溫和，港島區工廈平均呎租由2009年10月約9.7元，升至今年9 月的14.9元；九龍區平均呎租由9.8元升至17.7元；新界區平均呎租由6.1元升至12.2元，整體升幅約75%。若以2010年4月1日活化正式 實施起計，工廈售價及租金升幅分別為1.72倍及63%。

近期活化個案中，最矚目為「鐘錶大王」金寶集團董事長、廠商會會長李秀恒持有的葵 涌KC100，斥投資額6億元，由舊式廠廈改建為十二層高商廈，包括九層辦公室及基座購物商場，由於同區缺乏甲廈新供應，項目租值大翻身，由活化前每平方呎約7元，躍升至逾20元水平。項目入伙不久，暫租出近六成樓面，最新意向呎租達28元，已進駐租客包括電訊盈科（00008）及時裝名牌等。

事實上，舖王「波叔」鄧成波在同區持有港美中心及紅A中心，獲准活化改建為酒店。而單計今年第四季，城規會已收到最少13宗工廈改裝申請，涉及樓面280萬方呎，包括新地（00016）葵興聯泰工業大廈、長實（01113）葵涌屈臣氏中心、英皇國際（00163）屯門歐化傢俬貨倉中心等，正反映政策截止在即，投資者或財團均積極投身工廈活化。

大發展商趕尾班車申請

皇家測量師學會理事王飛認同市場反應理想，「最近看到大規模申請，正如外間形容『趕尾班車』，證明政策受落，始終政府向大業主提供優惠，在本港樓市歷史並不常見，除非工廈業權散開，或樓齡是十五年以內的新式工廈，不合乎條件，否則申請活化可確保發展靈活性，故近期申請急增是意料中事，明年3月之前更會持續上升。」

展望活化政策取消後，工廈需補地價才可改變用途，以最近一宗個案為例，億京旗下九龍灣宏安道6號商廈，在2013年以高達13.3億元由工廈補地價而成，每平方呎成本5,043元，猶如購買一幅新土地，但王飛認為不一定影響日後工廈潛力，活化也並非唯一發展可能性。

「大業主通常抱兩種諗法，一個補地價重建，成本較高但一勞永逸；另一方向是活化，其實也有難處，建築物料價格上漲，即使翻新成商廈，要更新消防、照明系統，換升降機及光纖通訊設備都是基本門檻，成本不便宜。假設今日補地價花費10億元，活化改建亦要5億元以上，而執靚大堂和幕牆，就可進一步提升商業價值。」

「見過某些位置特別好的工廈業主，寧願選擇自行拆樓重建，因為可以不用局限於舊有地積比率（Plot ratio），起更高更闊樓層，更加用盡地盤。若長遠看好後市，即使補地價短時間內成本高，但樓面Lump-sum增加，長遠計也是值得的投資。愈遲申請，補地價金額可能愈來愈貴，端看財團本身對後市的判斷。」

他預計，明年優惠政策取消後，舊式工廈仍會繼續轉型，「有優惠是一回事，但香港 土地資源匱乏，如果幅地位於理想位置，長遠還是受市場追捧，政府現時甚少出售商業地皮，工廈長遠仍會轉型慢慢拆卸重建。即使沒有活化，時間也不會倒流到工 業蓬勃年代，故廠廈發展的商機依然健在，當然要配合經濟周期，工廈價格走向起跌失去政策因素後，將會重新和樓市形勢掛鈎。」

活化利好因素進尾聲

活化被指摘扯高工廈租金，他並不同意，「在租客角度，當然很多時第一個反應，是覺得租金被活化扯高，甚至認為措施多餘。但不要忘記，活化後他們租用的是合法用途單位，合乎最新法定條例，無論消防、大廈安全，對租戶本身都是更大保障。調轉來說，任何有信譽的公司和機構，原本都不應該租用工廈作違法用途，即使打着藝術或創意工作的名義，仍是不對的。」

王飛指已有方法增加商廈供應，緩和市場租金，「政府計劃明年搬遷灣仔舊政府合署及法院大樓，以及旺角產業署大樓，轉到將軍澳等的次級商業區，而原有核心區大面積地皮，就可以重新推出標售。這種『騰籠換鳥』釋放樓面的做法，反映當局是見到租金問題。」王 飛認為活化效果正面，只是到了檢討時機，「活化工廈很創新，過往數十年更改土地用途，從來都要收補地價，站在學會角度，樂見政府願意靈活地透過不同渠道， 加大商業樓面供應。」

由五金廠商起家的第一集團，自2005年起買賣及重建觀塘及九龍灣工廈獲利，漸改以房地產為主要業務，目前旗下位於九 龍灣宏泰道的第一集團中心，亦正申請活化，同時在市場上全幢放盤，叫價14億元。該公司董事霍偉良承認選擇現時為大廈放盤，是因為看準工廈活化政策已去到水尾。

「可以這樣說，政策的利好因素踏入尾聲，另一誘因是工廈價格升幅已經好大，和我們比鄰的太古地產（01972）項目，早前以每平方呎 1.5萬元放售，我們大廈位於同一條街，相距僅一幢樓，價值就相對又提升了。若落實14億元售出，按樓面計，平均呎價達7,865元，價值十分吸引。」

那為甚麼申請活化？「不止為下一手買家，更重要是為物業軟硬件升值，如改劃成功，土地起碼由工業增加到可以做商業，提升項目價值，到時賣不賣又是另一回事。因此活化是進可攻、退可守，對租值也有好處。」

「很簡單，現在東九龍活化後的工廈租金，觀塘區每平方呎最高達27元，甚至葵涌區也能達24、25元，第一集團中心現時無論新租或續租，每平方呎僅13至15元，活化可以得到很大幅的提升。」

市場預計，工廈供不應求持續至2017年，今年第四季至明年3月為止，租售價格仍有3%至5%上升空間，月均成交維持約300宗水平，全幢工廈轉手經過一輪尾班車熱潮，將隨活化截止臨近而放緩；不過恒大（03333）日前豪擲125億元天價向華置（00127）購入灣仔美國萬通大廈全幢，中國人壽海外又斥 58.5億元向會德豐買入紅磡One HarbourGate西座，反映在中資積極掃貨的情況下，商用物業未來一年價格或較住宅更強勢。

撰文︰符廣全