【幸福香江】香港樓市轉勢關鍵（地產小子）

香港樓市轉勢關鍵

市場最為關注的，莫過於樓價會否於2018年第四季出現大調整。訊匯證券行政總裁沈振盈近日表示，港股走勢不尋常，如要入貨就要有小注和撤退的心理準備，因應自己承受風險因素而定。沈振盈亦指出，受到銀行加存款利息影響，香港樓市開始「爆爆地煲」。

同時，蘋果日報最近報導，近期新興市場連環出現貨幣危機，阿根廷、土耳其、巴西及南非的信用違約互換（CDS）反映，這四個地區的違約機率（implied default probability）分別達到41%、31%、18%及15%，摩通、貝萊德都憂慮危機蔓延。由於中國與部分國家有密切關係，上述國家危機會否波及中國與香港，都是未知之。

香港樓市的轉勢關鍵，在於供求關係的變化。近年資金追逐資產，加上外來人口八萬五帶動市場情緒，令大眾堅信愈遲買肯定愈貴，長租只會愈租愈貴兼愈細。無論填海、發展郊野公園、收回粉嶺高球場或棕地等土地選項，均面對極大反對聲音，令住宅供應在可見將來都未能有如當年「八萬五」般大增，對業主和投資者而言算是萬幸。

不過，剛性需求有機會一夜之間消失。近年買樓的業主，除了自住，就是堅信樓價過去十五年升多跌少的輝煌戰蹟。雖然近年剛性需求主要由中國資金、累計過百萬單程證、輸入中國專才計劃、再加上本地有錢人用盡有限公司股權轉讓的漏洞帶動，但只要股市爆煲、利率飛升、加上中國經濟進一步被貿易戰摧殘、資金持續流出本港物業市場，「樓價只升不跌」的預期有機會改寫，屆時準買家就會重新考慮，是否值得以天價購買香港樓。