【樓市專題】「父幹」上車如何避免「火燒連環船」?

超低息周期及二手樓漫長升市告終，然而獲父母支持的年輕買家仍然活躍一手市場。不過有研究警告靠「父幹」上車潛藏財務「火燒連環船」危機，要避過此危機，落水前就要認真評估兩代人的財務實力。

關鍵在於收入抗逆力

近年不少父母都擔心子女的儲蓄速度追不上樓價升幅，加上借貸成本低，令越來越多父母考慮加按自住物業，先幫子女上車。環聯香港從按揭數據中，便引證出此趨勢。

環聯香港發現「95後」申請按揭人數由三年前662人急增至去年2042人，而1980至1994年出生的年齡層，申請按揭人數由三年前3.78萬人大增至去年6.12萬人，由於過去三年人工增幅遠遠落後於樓價升幅，環聯香港估計這批年輕買家主要是依賴父母資助才可以成功上車。

雖然香港不乏流動資金逾千萬的隱世富豪，不過普遍中等收入的父母，資助子女上車的資金仍靠加按自住物業籌集。換言之，即使子女上車後可以自行應付物業供款，父母要靠自己去償還加按物業還款，令這類家庭變為兩代人同時供樓的「借貸共同體」。

環聯香港指出，對這類家庭而言，現時最大風險是經濟衰退。近年失業率處於歷史低位，新生代習慣「人揀工」，特別係從事當旺行業的精英，可能從未想過上車後供唔掂的問題。但回顧近二十年香港經濟周期，當經濟衰退來襲，不少行業會極速出現大裁員。

所以父母考慮幫子女上車，著眼點未必係怕樓價升得太快，又或貪圖子女首置名額變相替自己增持物業，而是子女收入的抗逆力。皆因子女供唔掂，供樓責任就很可能由整個家庭分擔，到時就會出現環聯香港提及的「火燒連環船」家庭債務危機。

互相擔保風險

靠「父幹」上車先考慮子女收入抗逆力，除了涉及還款能力，另一原因是利用加按父母自住物業集資，往往需要兩代人互相「擔保」才可以完成借貸手續。

例如父母加按自住物業，由於父母年紀較大，銀行未必願意批出較長的還款期。解決方法係由子女作擔保，從而攤長還款期，減輕父母每月還款壓力。另一情況是子女本身入息未達標，則可以由父母任擔保人，但如果父母已加按自住物業，按揭成數便須要降一成。拆解方法係把置業期望降低，改買600萬以下物業申請八成按保計劃，代價係支付較高的按揭保險費，甚至可能要由其他家庭成員再擔保才可以過關，令整個家庭的借貸風險進一步提升。

參考外國經驗，不少財務專家會建議父母待子女年過三十，有一定經濟基礎並擁有較穩定的工作，才考慮透過加按自住物業幫助他們上車。當然亦可能會有父母認為今次跌市只屬於中期調整，並視為幫助子女上車的黃金機會。如果父母打算放手一搏，不妨從三方面考慮提升「子女盤」的防守力。

一是評估子女收入「前景」，既然買股票你都會評估企業生意前景，同樣道理，你亦可以判斷子女收入的「前景」。假如幸運地子女從事專門行業如會計、法律、護理、教育，固然會是銀行貸款的理想對象，日後的人工增幅亦會較穩定，當然可以較放心幫助他們上車。

二是制定過渡方案，靠「父幹」上車最危險的情況，是子女置業後急於自立，但很快又供唔掂而跳船。如果子女只有廿多歲，其實可以先考慮把物業出租幫補供款。待子女成家立室後才轉租為住，這段過渡期有租金收入，整個家庭的還款壓力便得以減輕。

三是評估物業承接力，作出重大投資決定時，不妨先做最壞的打算。面對加息及樓價下滑雙重夾擊，父母助子女上車，都應該衡量入手物業的承接力，最好選定交投活躍的地區，以及估值較合理的物業，即使日後需要蝕讓跳船時，至少較有把握出售物業斬纜。

雖然大氣候漸漸把幫助子女上車當作父母應有的責任，但置業大原則是量力而為，既然涉及兩代人的財政壓力，不論是父母或子女都應該冷靜策劃，不能因為看到市場上二手劈價盤湧現，又或發展商加大優惠力度，便衝動決定將「老家」加按，為日後家庭財務「火燒連環船」埋下後患。

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