雅虎香港財經 【樓市專題】劈價潛力盤三寶大檢閱
樓市由強轉弱，在此情況下，一手盤買氣固然轉弱，二手盤亦持續出現劈價潮。一直努力儲蓄首期的準買家或有意開始物色市場上的心水盤，想成功置以筍價置業，不妨留意一下二手市場的劈價潛力盤三寶。
兩面受敵納米盤
紅磡環海．東岸三年前開售時，已成為不少網民熱烈討論的話題。皆因此項目專門提供納米樓，重新界定上車盤的面積，甚至刺激網絡作家創作一篇模擬三人家庭長住環海．東岸蚊型盤的短篇小說。另一助力係被網民評為樓市明燈的麥長青亦透過高成數按揭入手環海．東岸樓花，令此項目更具話題性。
現在環海．東岸快將入伙，再次成為網民密切留意的焦點。原因係三年後樓市進入調整期，究竟當年有多少買家要止血離場。事實上，十月初市場上便出現首個環海．東岸拍賣盤，拍賣開價528萬元，較原業主買入價只高8%，結果無人願意承接而被拍賣行收回。
環海．東岸首個拍賣盤乏人問津，相信原因是此項目放盤量不少，然而物業的租值只是平平。項目位處紅磡，但月租已跌穿一萬，意味最較有可能對這類市區納米盤的收租投資者，都未必願意以市價接貨。
除了租值吸引一平平，納米盤亦面對兩大競爭對手，一是同類的納米盤，近年納米盤在各區湧現，既然市場供應大增，業主守著意向價的條件就大打折扣。二是價錢相若，但面積大得多的「正常」面積二手盤。以環海．東岸為例，實用面積194呎單位業主叫價450萬元，但400萬元已可以在大埔找到四百多呎私樓單位，對講求實際的用家而言，便寧願住遠一些換來較寬敞的居住環境了。
二手居屋業主贏在起跑線
第二類劈價潛力盤，相信大家都會同意係二手居屋。自從特首宣佈下調一手居屋定價，即時震散二手居屋業主的叫價能力，令二手居屋成交的劈價幅度較私樓更誇張。其中較具指標性的，是鄰近奧運站，被譽為九龍居屋王的富榮花園早前的一宗成交，原業主原開價525萬元，最終劈價75萬元至450萬元獲錄表客承接，較同類單位今年六月的成交價跌15%。
居屋業主在劈價上較疏爽，原因之一是業主早年以賤價一手購入，特別是八萬五年代，新界居屋一手價低至數十萬有交易。對這類贏在起跑線的業主而言，劈數十萬元賣樓盈利仍很可觀，並足以幫助換樓升呢，又或租樓暫住等待樓市喘定再上車時機。
想在二手居屋市場執平貨，最有把握當然係綠表客。然而不少一直交平租的公屋戶，換居屋意願都不大。較有動機啟動換樓，係一些透過加名手續變身為公屋戶，再與家人聯名透過綠表買居屋的上車客。一些八十後年輕上班族，都可能聽過有朋友用此方法上車。
如果你與家人都並非公屋戶，餘下方法便是申請白居二。事實上今年白居二中籤者取得揀樓信後均積極入市。暫時市場都未聽到分析預計樓市到明年便會大反彈，換言之，參與明年的白居二大抽獎，都不失為入手二手居屋劈價盤的上佳途徑。
大型屋苑物業
傳統智慧大型私樓屋苑物業抗跌力必定較強，但近日九龍灣便出現一個超平成交。該單位實用面積達474呎，雖然位處極低層，外望是停車場景，並可能有車來車往噪音問題，但銀行估值仍達620萬元，但原業主最終劈價190萬元至500萬元沽出。
導致此業主失去守價信心，主要原因係二手市場淡靜。由於一手市場供應源源不絕，又提供更多按揭優惠，吸納了大量準買家，餘下有心在二手市場入貨的業主，難免更有條件對物業質素較挑剔。結果這個極低層單位原業主，看到有準買家準備定支票，便寧願大幅讓步亦要促成交易離場。
這項指標交易傳達出一項重要風向，是隨著大型屋苑放盤增多，但願意接貨的買家仍然奇缺，當急於套現的業主看到十大屋苑成交量低迷時，餘下的選擇便是劈價了。
要成功令業主劈價，第一步是了解貼市成交價，亦不妨向物業代理打聽其他睇樓買家的意向家。當然準備定訂金支票是不可少的顯示誠意道具，而議價時亦要穩守自己的底線，並清楚讓賣家感受到你買不到都無所謂的態度。在現時買家佔上風的情況下，亦有分析建議劈價最後階段不妨縮到以千為單位，在劈價幅度上寸土必爭，成功爭取平多五、六千元，新居又可以添置多一件新家具或家電，何樂而不為。
二手筍盤推介
新蒲崗
出售單位:兩房一廳中層
售價:460萬元
面積/呎價:316呎/14557元
賣點:步行可達工貿區及大型商場。
出售單位:兩房一廳高層
售價:420萬元
面積/呎價:325呎/12923元
賣點:位處市中心，步行可達大型商場及啟德發展區。
出售單位:兩房一廳高層
售價:445萬元
面積/呎價:327呎/13609元
賣點:毗連工貿區，步行可達啟德發展區。
黃大仙、樂富
出售單位:兩房一廳單位
售價:480萬元
面積/呎價:338呎/14201元
賣點:屋苑自成一隅，單位已補地價。
出售單位:兩房一廳高層
售價:606萬元
面積/呎價:401呎/15112元
賣點:步行可達港鐵站，單位已補地價。
出售單位:一房一廳高層
售價:418萬元
面積/呎價:255呎/16392元
賣點:位置旺中帶靜，單位間隔四正。
