【樓市專題】十成按揭再現 你要留意三件事

點解係新地？

相對中、小型地產商，新地作風一直予人較穩陣，不論是推盤或發展項目，通常不會打無把握的仗。因此聽到新地今次變相再推十成按揭優惠，不少人即時反應新地睇淡後市，樓市勢將由牛轉熊。

然而思考此課題，大家往往忽略新地推盤例牌有溢價。高力國際亞洲評估及諮詢服務副常務董事張翹楚（Vincent）指出，新地推盤一般較市價有溢價，面對近期樓價轉弱，如果不想用直接減價方式促銷，最有效方法就係提供高成數按揭，故此新地今次推盤，選擇以超高成數按揭優惠為賣點。

Vincent表示過去新地推盤都多次試過提供「借凸」按揭方案。其中與今次Park Yoho Napoli大同小異的優惠，是之前新地推售Park Yoho提供的按揭優惠，買家同樣可以選擇加按自己或家人持有物業，最多可借盡相當於新樓樓價100%的貸款。

至於新地推出十成按揭優惠，是否可視為樓市轉勢指標，Vincent認為今次新地動作指標作用暫時不算強。除了因為新地只是重施故技，加上並非直接減價促銷，反映大型發展商對後市未算過分悲觀。

翻查Park Yoho Napoli今次推盤的定價，首批144伙，折實呎價介乎12969元至21351元，個別單位定價較上月推盤時貴7%，特色戶更以招標方式推出。而且焦點優惠只限入手700萬元以上單位買家「專享」，從推售部署到定價，似乎都維持較惜售態度。

高成數與「富爸媽」

大家印象中申請高成數按揭上車的買家，主要係本身收入夠供樓，但儲蓄的首期不足，亦沒有父母資助首期，餘下的選擇唯有利用發展商提供的高成數按揭上車。

不過參考新地推出的十成按揭方案，優惠對象有微妙的變化。要申請優惠，加按物業必須為買家或其近親持有及已供滿的物業，不排除有部分買家把自住樓加按，買多一間作為投資。但相信更多選擇此方案的買家，是由父母把自住物業加按幫助子女置業。

雖然今次方案只限700萬元物業，但假如越來越多發展商積極出貨，或會仿效新地的做法，推出以「按樓」為賣點的超高成數按揭優惠，特別是累積相當供應量的納米盤。

Vincent認為，近年每當有新盤推出，大家都會從傳媒報道看到不少幫子女上車，又或把自住物業抵押資助子女買樓的「富爸媽」。這類消息對廣大父母其實構成一定壓力，發展商瞄準此「需求」，確實有機會更積極推出加揭現有物業為貸款基礎的按揭優惠。

不過Vincent指出，這類高成數按揭對發展商而言是不輕的財務負擔，只有相當實力的發展商才有條件提供這類優惠。因此預計將來類似的優惠，都主要是一線發展商推盤時才會提供，至於二、三線發展商，便寧願直接割價促銷套現。

二手市場「壓力」有限

想買二手樓的朋友，當然會關注發展商積極推出超高成數按揭，會否對二手樓帶來新一波的壓力，特別是近期二手市場不斷出現劈價兩、三成的方交個案。

Vincent認為相對一手樓市，大型屋苑二手樓交投仍算淡靜，反映不少業主的持貨能力相當強。至於劈價個案，當中不少是之前賣家很進取地設定意向價，當放售多時乏人問津，業主又急於套現，才會出現業主擴但劈價空間以促成交易。

考慮到於二手市場業主有強勁持貨力，即使一手樓出現更多高成數按揭優惠，亦未必會觸發二手業主放盤潮。更可能的衝擊作用，是令正在放盤的業主回歸現實，擴大議價空間增加出貨機會。對有心想買二手樓的用家而言，雖然短期內未必可以受惠劈價盤大增的趨勢，但肯花心機尋找二手盤，並有耐性等待業主劈價時機的話，亦可以增加入手合預算物業的機會。

揀手盤推介

九龍城

曉薈

出售單位：開放式低層

售價：498萬元

面積 / 呎價：182呎 / 27363元

賣點：毗連啟德發展區，步行可達九龍城街市。

侯王道16號

出售單位：開放式中層

售價：540萬元

面積 / 呎價：224呎 / 24107元

賣點：位處九龍城市中心，盡享購物便捷優勢。

成龍居

出售單位：一房兩廳中層

售價：618萬元

面積 / 呎價：316呎 / 19557元

賣點：位處九龍城市中心，毗連大型公園及區內名校。

鑽石山、牛池灣

龍蟠苑

出售單位：高層單位

售價：620萬元

面積 / 呎價：383呎 / 16188元

賣點：區內知名屋苑，物業具承接力。

宏景花園

出售單位：三房兩廳低層

售價：600萬元

面積 / 呎價：538呎 / 11152元

賣點：屋苑自成一隅，鄰近大型公園及運動場。

嘉峰台

出售單位：兩房兩廳中層

售價：520萬元

面積 / 呎價：430呎 / 12093元

賣點：屋苑自成一隅，設有小巴往返黃大仙港鐵站。