【理財個案】已借父母名買樓收租 現為結婚真上車（曾少雄）

個案主角：楊先生（36歲），未婚，從事文職工作，月入3萬元，現居於由父母購買並持有之公屋。楊先生正為一私人物業作按揭供款，該物業由父母持有，月供7,600元，尚欠25年按揭，共180萬元。該物業現以1.2萬元放租，市值約500萬元。現時他擁有50萬元現金和8萬元股票。

理財目標：楊先生想多買一個私人物業，暫作收租用途，以備日後結婚自住，想知道是否可行，以及應如何實踐？此外，他想知道怎樣投資，才可令資產增值更有效率。

讀者楊先生（36歲）現居於由父母購買及持有之公屋。他正為一私人物業作按揭供款，但該單位由父母持有，市值約500萬元，現以每月1.2萬元放租。這個單位尚欠25年貸款共180萬元，每月供款額7,600元。

楊先生現時每月收入3萬元，供養父母開支1.3萬元，保險費用2,600元及個人開支6,600元，因此每月盈餘為12,200元。

楊先生有兩個煩惱。第一，希望多買一個私人物業單位，留待日後結婚自住，暫時用來收租。他想知道如何實踐及部署才可讓美夢成真。第二，想知道現時手持的現金和其他資產，應如何分配才更有效率？筆者藉此機會和楊先生分享一下自己的看法。

屯門元朗還有細價樓

以楊先生目前的狀況，多買一個私人物業是可行的，而且這個置業安排可同時解決他的第二個煩惱，因為這需要動用到他的手頭資金。對於楊先生而言，若果這個置業計劃是可行的話，相信愈早實現愈好，因為樓價不斷攀升，倘推遲計劃或會減低成功的機會。經過筆者的計算，如果由現在開始部署，楊先生可以在4年之後夢想成真。

首先，筆者以市值400萬元的單位為目標，皆因銀碼細相對容易上車，楊先生可以在上車之後才再計劃「細屋換大屋」。現時在屯門、元朗和大埔等地區，一些樓齡較大的樓宇，可以找到這類單位。

由於樓價不斷攀升，筆者先假設每年樓價升幅一成，在4年之後，現時400萬元之物業，將會升值至約585.6萬元。倘我們作一個30年期的8成按揭安排，以按揭利率2.15%為參考，初步的置業總開支為1,405,536元，這包括首期1,171,280元，從價印花稅175,692元，地產代理佣金58,564元。其後每月供款約17,671元及按揭保險費約380元，合共約18,051萬元。

看好環球科技主題基金

筆者建議楊先生把市值8萬元之股票套現，加上手持的50萬元現金，把這筆共58萬的資金，加上每月12,200元的盈餘，安排一個每年淨回報7%的投資項目。在複式滾存之下，在大約46個月之後（約4年時間），便可累積到約141萬元，用作支付這筆置業的初步總開支。

至於應該選擇甚麼投資項目？以目前市況來看，筆者建議楊先生可以考慮透過投資相連保險計劃，買入一些以世界科技為主題的基金，和一些以美國或英國為主要投資地的股票基金，筆者相信這些類型的基金可以看高一線。不過筆者提醒楊先生，投資計劃必須在半年後作檢討。

此外，有一點楊先生需要特別注意，就是這個按揭的每月入息要求約為43,553元，這跟楊先生目前的收入（3萬元）仍有一段距離。但筆者相信，楊先生有很大機會在未來4年升職加薪，甚至跳槽而令人工大幅增加。若果加薪後仍未能達到目標，楊先生可以考慮做點兼職以增加收入，或與未婚妻聯名持有亦是一個選擇。

美聯金融集團高級經理曾少雄

（本欄所有個案均為真實個案，讀者如有理財問題欲請教專業顧問，可電郵至yfin_wealth@yahoo.com）

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