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【理財個案】孟母冀遷港島西 家庭月入8萬難做到(余淑穎)

個案主角:Ida,已婚,從事教育工作,家庭月入約8萬元。夫婦二人剛於去年在新界置業,樓價800萬元,借6成按揭,月供2.4萬元;在扣除一切日常開支後,每月剩餘約1萬元。他們現時育有一名孩子,另有一名孩子快將出生。

理財目標:因想小孩未來在港島區讀書,冀在港島西多買一個兩房單位。

Ida你好,多謝你的來信和一直的支持!本人根據你提供的個人及家庭財務狀況,作出以下的建議,希望能讓你更清晰了解目前的家庭財務狀況,助你早日達成理財目標!

日常開支已佔家庭收入8

首先看看財政狀況:

Ida現時的家庭財務負擔頗重,日常開支已佔兩口子總收入的約80%!來信並沒有說明夫婦二人的退休儲蓄保障,以及每年的薪俸稅儲備等預算。由於夫婦二人手持的物業仍有長期貸款需要歸還,而現時手持的150萬元需預留大約30%(40萬元左右)作為半年的家庭生活儲備,因此只餘下約110萬元可作資產增值,以籌備再置業的首期及其他開支需要。

而為了迎接第二位寶貝的來臨,在嬰兒階段,除非遇上意料之外的狀況才需要不尋常的開支,否則不需要太大的理財預算。但為了配合日後子女成長所需的生活配套,需要有較大的財務預算!故此,Ida必須謹慎檢討及重置現時的生活開支以及謹慎理財,以盡量提升儲蓄能力去面對未來的財務需要!

港島西兩房動輒1,000萬元

Ida的心儀置業地區是港島西區,現時此區的新盤及15年樓齡以下的二手樓盤,平均呎價為22,000至25,000元,假設目標兩房單位之實用面積為470方呎,樓價便需約1,000萬元!雖然夫婦二人的總收入絕對可以通過銀行壓力測試,但基於800萬元以上的物業,需支付最少50%首期,但現時二人手持的資金,相比起這筆首期仍有遙不可及的差距,而這差距亦非3-5年間可以解決。

因此,將來能否在心儀的中西區置業,視乎他們能否好好把握入市時機,並需根據往後二人之事業發展和家庭狀況再作考慮。

倘若Ida找到符合目標價的單位,也極可能實用面積未能滿足自住需要或樓齡相當之高。當然,實用面積的大小可以從裝修和個人要求上調節心態,但是樓齡高的問題是必須要正視的。因樓齡高的物業,無可避免要面對大型的維修保養開支,同時單位內的結構老化問題,也可能牽涉不斷的翻新和保養。所以在決定換樓前,必須多角度了解家庭的財務狀況,以衡量是否有足夠能力長期承,擔因樓齡高而衍生的維修費用。

基於上述的種種的因素,建議Ida必須先向銀行諮詢,目標單位在壓力測試下的每月入息要求,若只靠Ida的收入不能滿足銀行的壓力測試要求,便需要附加先生的入息作為擔保同時因應市場及經濟變化,預期往後幾年進入加息期的機會較高,故此他們在預算供樓開支時,必須以壓力測試後的供款能力作標準釐定,以策萬全

以下我先以一個約900萬元的基本兩房單位作為例子說明 ,按現時政策,樓價800萬元或以上的單位,需要繳付5成首期,其他開支預算如下:

購入1,000萬元單位的首期預算安排

樓價:1,000萬元

首期:500萬元(樓價的50% A

地產代理佣金:10萬元 B

印花稅:37.5萬元 C

置業支出總額:(A+B+C= 547.5萬元

按揭供款預算安排

按揭金額:500萬元

還款年期:30

按揭利率:2.3%

每月供款:19,240

壓力測試之每月入息要求:46,500

我建議Ida夫婦可考慮待3年後過了額外印花稅的約束,先將自住單位放租,再靜待樓價回落至心儀水平才考慮換樓。而將自住單位放租後,他們可以選擇在港島區短期租住心儀單位,以配合兒女的上學需要。

畢竟完善的理財計劃,並非三言兩語能夠清晰說明,我建議Ida夫婦可找專業的理財顧問作詳細分析,才作換樓或再置業的安排。

 

美聯金融高級副總裁 余淑穎

 

(本欄所有個案均為真實個案。)

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