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【理財個案】抽居屋是上車好方法?

黃安盈
Yahoo財經

【理財個案】抽居屋是上車好方法?

如果劉生希望兩年內置業,可以嘗試抽新一期居屋,看看有否中籤機會,始終抽新居屋可享市價七成的折扣,有助年輕置業人士上車。以劉先生為例,建議最多買入250萬的物業,會相對安心及輕鬆上車。劉生需要預備25萬作為首期、及約610萬等雜費開支。銀行貸款額225萬元,借九成,年期三十年,以現行息率約2.15%計算,每月還款$8,486。若以壓力測試加三厘計算,息率約5.15%,每月還款$12,286

年輕人要留意,銀行會根據借款人的薪金作依據,以現行樓按息率計,每月供款不可以超過借貸人每月入息的一半(以劉先生計,即$11,000),另外,將現行息率加三厘,每月供款也不可以超過借貸人入息的六($13,200)(假設劉先生月入不變)。因此,若樓價達280萬元,就未能通過銀行的供樓壓力測試,這方面劉先生需要留意。

如果劉先生願意拖延置業時間,未嘗不可,見劉生現時租金開支佔比未算過大,在投資角度上未算有最大的買樓需要。置業後,劉生便需要將大部分資產轉到物業上,未有其他股票、基金、債券作分散投資,無疑令投資風險增加,將來的資產升跌,全靠樓市或令心理壓力增加。當然,如果劉生有意短期內組織新家庭又另作別論,自住需求未必可以單以投資角度計算。劉生可以考慮,若要兩年內置業,應以自住需求為大前提,而非因投資或怕未能上車來決定了。

 

買樓應為自住而非炒賣

如果從投資角度考慮,劉生最後決定繼續租樓,或未能成功抽到新居屋,建議制訂更好的理財投資大計,好好利用每月約$10,000儲蓄來投資,目標在三至五年間滾大資產值,以月供方式投資,可以平均成本法減低投資波動性的風險,最簡單的方法可選取資產配置的股債基金,可望爭取平均每年五至七厘的年回報,總好過放在銀行蝕通脹。至於現時持有的濠賭股,亦可考慮重組,由於恆生指數仍未脫離上落格局,炒股不炒市未改,自行投資股票亦需要密切留意市況,追蹤當時的熱門板塊,並分散幾個板塊,才可保投資組合的持續性回報。

過往幾年人民幣持續走高,令不少投資者喜歡持有相關投資。不過,隨著美國經濟情況好轉,美元轉為強勢,吸引海外資產回流美國,都可能令人民幣走軟。港美加息將是未來幾年的大方向,相反地中國剛開始減息,都可能令人民幣相關的新造定存或債券息率吸引力減低。因此,劉生仍希望做人民幣定存的話,選擇在香港銀行較方便,但回報已比以前大為失色。

 

中國減息削人仔吸引力

如要投資年回報五厘或以上的人民幣相關投資,通常持有人民幣企業債券才可取得較高回報,但入場費偏貴,動輒100萬元人民幣,對劉先生而言並不適合,反而他可以考慮市面上的A股基金,部分以人民幣計價。雖然A股股票基金,較債券及定存有更大的波幅,但隨著內地減息放水等動作,都有利未來兩年的A股走勢,相信不難爭取五厘以上的回報。A股基金可令投資者涉獵A股升勢,亦免卻自己了解個別滬股的背景,亦屬中高風險的新興市場好選擇。

美國相關的醫療基金,現時持有情況仍理想,但由筆者去年年初在報章推介至今,有關基金普遍已上升至少四成,需要小心留意高位風險。至於金價持續走低,筆者並不建議現時吸納相關資產,未來只要加息周期開始,都會不利黃金走勢,中短期都不利劉先生的買樓大計。

 

 

黃安盈

中原資產管理高級副總裁,常在各大傳媒露面,解答讀者的理財投資疑難、擔任財經節目嘉賓,負責投資組合管理。

 

 

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