雅虎香港財經 元朗農地索價3800萬 係獅子開大口？
今年年頭北部都會區有6幅換地項目期限已過已過，政府須安排收回土地，反映現時農地獲收購發展價值，未必如想像般可觀。不過早前有元朗農地銀主盤索價3800萬元，按現時市況是否獅子開大口？
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新地恆地掃科技城農地 呎價三嚿水
銀主盤農地位於元朗唐人新村，據報由三地段組成，如獲批發展可建樓面面積達1.85萬方呎，以現時開價3800萬計，呎價高見2045元。另外農地發展住宅須補地價，參考現時元朗市中心補地價3159元水平，唐人新村農地估計地皮每呎發展成本就高達4700元。
唐人新村農地貴定平，不妨先參考農地市價，去年尾新地恆地斥2.4億元購入新田科技城逾80萬方呎農地，平均呎價僅300元，遠低於唐人新村2045元意向呎價。
月前有粉嶺竹園村細規模農地叫價58萬元放售，農地面積871方呎，呎價約666元，同樣遠低於唐人新村銀主農地呎價。不過這幅農地有用途限制，只限用作農業、渡假營等用途。
既然唐人新村農地賣點是興建住宅，不妨再比較政府新年度賣地計劃的住宅地身價。新年度賣地計劃中，來季推出沙田小瀝源源順圍住宅地，可建樓面達14.8萬方呎，估計每呎樓面地價約4800元至5500元，雖然較唐人新村地的每呎發展成本高，但小瀝源官地位於已發展成熟社區，附近有鐵路站，條件較配套未見影的唐人新村地優勝。
還有一項重要指標，便是農地買家申請原址換地失敗時，由政府收地發展的補償價。政府月前調整特惠補償金額，第一級農地由1,267元，再縮水至1,114元。一旦唐人新村銀主盤農地買家發展住宅闖關失敗，地主獲得的政府補償後，恐怕仍要輸錢離場。
不過從正面看，唐人新村是未來元朗重點發展區域，先後有發展商申建住宅項目，分別提供5601伙及1500伙。說不定有在區內收集農地的發展商，會瞄準這幅銀主盤農地，經過一輪議價就有機會獲承接。假如這幅農地順利賣出，亦對樓市釋出正面訊號，政府今年推地就更有機會順利賣出，擺脫流標收場的困局了。
