【理財個案】擁5供斷物業 退休收租佬入不敷支（鄺翠玲）

個案主角：自由人夫婦（分別48及46歲），退休至今超過10年，有一13歲小朋友。夫婦倆擁有一個自住物業和4個收租物業，全部已經供滿。

理財目標：解決現時的收支不平衡問題，希望進行物業重組、增加現金流，5年後送孩子往海外升學。

自由人先生兩夫婦（48及46歲）已退休10年多了，小朋友現年13歲，5年後打算往外國升讀大學。這麼多年來，他們靠4幢已供斷的物業收租來維持生活，但現時已入不敷支，他們希望：

（1）在現有物業上重組，爭取在未來有更多資源給下一代

（2）增加現金流處理現時收支不平衡問題

首先看看收支及資產情況：

註1：已扣除相關差、管、物業稅等支出

註2：家庭開支是25-30萬元，為方便分析取平均數27.5萬元

筆者留意到自由人先生有以下問題：

（1）每年有12萬多元淨支出，如讓問題繼續，手頭上現金或只能維持10年或更短

（2）沒有為小朋友預留海外升學的資金，若每年需50萬元，粗略估計4年大學需要220萬元

（3）資產組合內只有香港物業，風險管理（單一資產類、單一市場）是另一個大隱憂

（4）出租物業的淨回報2.35%是市場合理水平，無奈這不能支持日常支出，更不要說要準備小朋友日後的教育經費了，若資產組合的總回報可提高0.7%，將可達到收支平衡，但教育經費仍要繼續張羅。

筆者建議自由人先生沽出其中兩幢物業，並轉至較高回報的投資項目，假設每個物業同樣樓價及租金收入，他可套現850萬元：建議可放進優質企業債券（50%）、收租及收息股（20%）及環球成熟市場股票基金（30%），目標是爭取平均年回報5%，重組後總資產的回報可提升至3.675%，比重組前增加了1.325%，可提供每年62萬元的收入，扭轉收支不平衡的情況，尚有近10萬的盈餘！

這盈餘當然是要繼續滾存，作為支援小朋友日後升學之費用。我們就以平均每年10萬元盈餘計算吧，在5年內若將此盈餘作投資，假設平均年回報6%（透過平均成本法，這投資項目可承受較高風險），至小朋友升讀大學時可滾存至約60萬元，也差不多可解決第一年的所需費用！至於其餘三年的經費又怎樣呢？也看看未來租金收入走勢，若不足夠可在資產中的「投資部分」調動支付。

既然每月有盈餘，手頭上的現金亦可調配部分出來作投資增值：可預留50萬元（約1年支出）在銀行作現金儲備，其餘100萬元可加入「投資部分」，增強增值成效。

雖然投資部分能提供較高回報及較流動的資金，筆者並不建議出售全部的物業，因為租金收入是一種非常有效對冲通脹的方法，如留下兩幢物業作收租，所得之淨租金收入已差不多足夠家庭的基本支出，對兩夫婦日後的生活更有保障。

如果自由人先生不願出售手上物業，亦可嘗試向銀行申請將其中一幢物業抵押，但筆者必須提醒：

（1）按揭條款（利率丶成數）未必吸引 – 出租物業最高只能按5成，只以租金收入作為入息，亦令銀行收緊審批

（2）大部分租金收入將被用作供樓支出，進一步削減每月收入，套現金額較少（因只能按5成），令總投資回報減弱！

（3）銀行會否接受此類申請亦有很多考慮，所以希望以平常心看待結果。

美聯金融集團高級副總裁鄺翠玲CFP^CM

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