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【理財個案】70後勤做兼職為買樓(鄺翠玲)

周小姐(43歳,文職)目標可説是很普遍:

(1) 為自己做好退休準備

(2) 10年內置業(樓價$300萬以下)

但難度在於是由零開始!要知能否成功,我們先看她的財政狀況:

備註:

1.    = $38,000/12

2.    包括雙糧花紅部分的強積金

3.    包括儲蓄、意外、住院等保險

4.    不清晰有基金成分保險的保費內有多少是作投資,供滿後也不建議大量贖回基金單位,因可能影響危疾的賠償額

 

假設:

l  每年薪金増幅4%,非保險開支(住院除外)增幅3%

l  投資類平均年回報9%,強積金平均年回報5%

l  保險回本後平均派息率4%

 

根據現時支出情況推算,每月退休支出需$9,000(現值),假設65歲退休及有20年退休生活,周小姐需準備$400萬的退休金。另外置業需有第一桶金付首期及其他相關費用,每月亦應有足夠盈餘來供樓,以樓價$300萬計算,3成首期及相關費用約需$98萬,由於日後置業時年紀已不輕,要在退休前付清樓按及有足夠的退休金是頗困難的,建議選擇20年按揭年期,留些盈餘作彈藥儲退休金,利用投資回報「跑息差」(即投資回報較供樓利息多),至退休時可將部分資產贖樓,甚至繼續供樓。

以現金流作考慮,周小姐應在2024年後才置業,因為大部分保險付款期已完結,那時每月基本月薪收入及盈餘可分別增至$26,000$15,000。假設按揭利率2.5%,供款期為20年的話,每月供款約$11,000,最低月薪要求$24,500,供樓後仍有$6,400作儲蓄。順帶一提,銀行在審批按揭時,對兼職收入及雙糧花紅是很謹慎的,很有可能只計算基本月薪。

 

因應市況慎選投資產品

筆者對周小姐有以下建議:

l  置業及退休共需約$700萬的資產,現時差不多是由零開始,所以周小姐要有準備是「長期抗戰」,換來的是盡快達成目標,甚至可提早退休。

l  資產未開始增值,必先為自己建立安全網 - 有足夠支持6個月生活費的現金儲備。而在周小姐的情況,她每月支出是$16,0006個月生活費共約$10萬,扣除現時$2萬的現金,她必先儲夠現金儲備,然後再作資產增值。

l  將每月盈餘中抽取8成作增值(約$6,200),可選用沒期限的月供基金平台,由於現時環球市場甚為波動,建議周小姐選用環球已發展市場股票為主軸。筆者有留意周小姐的風險承受能力是「中高」,但這一刻並不是高風險高回報的年代,應持盈保泰。

l  日後加薪時亦應把盈餘的8成作投資增值,增強本身的儲蓄本錢。

2024年底時,周小姐約有資產$146萬($126萬基金及$20萬股票),由於置業第一桶金只需$98萬,餘下的$48萬便可化身為退休儲備了。繼續投資儲蓄的話,預計周小姐在65歲時會有$830萬資產:

l  股票:$100

l  基金:$400

l  強積金:$200

l  現金:$80萬(每月20%盈餘約$70萬,及安全網內的$10萬)

l  保險:$48萬(假設期滿後繼續以年息4%滾存)

付清餘下約$75萬樓按,淨資產約$755萬,比要求的$400萬多,退休生活應有保障。

鄺翠玲(Jenny KwongCFPCM

美聯金融集團高級副總裁

Jenny是一名資深金融服務理財策劃師,擁有中國國家理財規劃師、認可財務策劃師的專業資格。由為客戶分析目標、設計理財方案、落實安排,到定時監察進度、管理風險,提供一站式的顧問服務。

 

免責聲明:投資涉及風險,基金價格可跌可升,過去表現並不代表將來表現。

 

 

 

 

 

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電郵:yfin_wealth@yahoo.com

 

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