【精明理財】迷你倉拆售 入場費最平35萬 保證5厘回報？買或租？

手持三四十萬元，除了基金、股票，還有甚麼其他投資產品可有5厘回報？有業主睇準機會，購入工廈單位裝修成迷你倉，然後將其拆細出售，最低入場費僅34.5萬元，稱可委託管理公司找租客，標榜保證回報達5厘，企圖「息誘」彈藥不多的投資者。迷你倉由擺放雜物的空間，搖身一變成為新興投資產品。不過律師提醒，迷你倉即使成功分契出售，不代表沒有違反建築條例及地契，建議準買家找律師詳細研究地契文件，同時要留意保證回報的條款。

現正推售的迷你倉，位於貴盛工業大廈二期低層，距離葵興港鐵站只約5分鐘路程，樓齡超過40年。記者以買家身份約地產代理參觀迷你倉，現場所見，迷你倉的入口處配有密碼鎖，推門內進後，走廊為U字形，兩邊間出38個大小不一、有獨立密碼鎖的儲存倉，大門旁設有洗手間。

記者入內參觀一個實用面積40多平方呎的迷你倉，布局四正，但小得連一張雙人床也容納不到；另一個實用面積100多平方呎的迷你倉，中間靠牆有一支柱，設計不太實用。

每個迷你倉除了在門外設置獨立電子密碼鎖外，倉內亦設有閉路電視，供租客或業主監視倉內情況，另設有滅火筒，代理聲稱此為符合消防條例。睇倉期間，記者並沒看見任何管理公司的職員，只是走廊轉角位設有閉路電視，由管理公司監控迷你倉情況。

扣除管理費回報4.5厘

該單位內共有38個儲存倉，現仍出售的建築面積由91至212平方呎，售價介乎34.5至70萬元，呎價由3,301至3,791元。代理指出，該迷你倉實用率只有約五成，故實際呎價超過7,500元，較十大屋苑之一嘉湖山莊更高。

代理指出，目前已售出數個儲存倉，買家購入單位時，會同時簽一份一至兩年的租約，委託管理公司代為出租，每月支付百多元管理費，即使公司找不到租客，管理公司亦會墊支，保證業主每年有5厘回報，扣除管理費回報約4.5厘。「當然，若公司成功找到租客，他的回報當然不止5厘，會從中食差價。」租約完結後，業主可選擇委託管理公司代找租客，亦可自己出租、自用或再放售。

額外買保險慎防刑責

代理見記者仍有猶豫，繼續游說，指現時樓價狂升，三四十萬元連首期也不夠，以此細金額可置業非常難得。「葵涌區的升值潛力巨大，不少活化工廈的項目舉行，大型發展商又於該區興建甲級寫字樓，如已落成的九龍貿易中心，預計未來將有更多商廈於該區發展，即使未來經濟走下坡，三四十萬的物業跌也不會跌很多，反而幾百萬的住宅，隨時跌一成已變負資產。」

問到若租客在迷你倉擺放違禁品時，業主會否負上刑事責任，代理回應指業主不能控制租客存放任何物品，即使他放置炸彈也無可奈何，他補充，購入豪宅放租亦有同類風險，不單只是迷你倉問題，「如果租客被檢控，業主上身與否要睇個官判。」他亦提醒記者，買入迷你倉時要另外購買一份保險，保障自己的利益。

至於分拆迷你倉出售是否合法、業權如何釐清等，代理沒正面回應，僅表示成交當日就會完成分契，着記者放心。

其後，本刊以記者身份致電代理查詢，對方拒絕受訪。

律師：成功分契不等於合法

買入拆售的迷你倉不同於買入工商舖，律師黃國桐提醒買家，分契是指業主自行將業權份數分開，並交到土地註冊處（俗稱「田土廳」）註冊，但完成註冊，並不等於分契一定合法︰「田土廳只會註冊，不會監察。成功註冊並不等於分契合法，也不等於它沒有違反建築條例及地契。」他建議準買家不要單單依賴代理提供的資料，應自己找律師詳細研究地契文件。

對於管理公司代理找租客，提供每年5厘保證回報，黃國桐亦提醒，買家要留意合約中的保證字眼，並需在買賣合約內訂明，確保是業主提供保證回報。「因為保證回報是構成買賣的條件，須寫明在買賣契約內。萬一交易出了問題，給不了保證回報，買家也有依據追討。買賣合約與保證回報的合約分開的話，肯定是騙局！」他坦言對業主提供保證回報感到奇怪，「如果有5厘回報，業主為甚麼要賣給你？借錢買也着數！」

撰文：iM記者