【置業安居】上車盤供應或減少 (曾淵滄)

上車盤供應或減少

2018/2019財政年度的政府賣地規劃公布了。今年，政府在政府預算案中，估計地價收入高達1,210億元，那的確是很高的收入，是不是在這個財政年度裏，政府會推出很大面積的土地出售？不是的，政府準備出售的土地面積不算大，不過，相當多土地是屬於市區的貴重土地，特別是西九龍的高鐵站上蓋，這將是超級地王，推出招標時的價格必然會破一切歷史記錄，也為政府帶來巨額的金額，建造高鐵的確用不少錢。

所以高鐵站上蓋賣地，收回巨額資金也是理所當然。多年來，香港建地鐵，所用的方式也是讓港鐵公司（00066）擁有車站上蓋的土地發展權，用來補貼建造地鐵的龐大開支。

政府今年主力推市區地

除了西九龍高鐵站之外，賣地表內也有多幅啟德土地。啟德開發的步伐在加快了，將來啟德區內人口增加，商業活動也會增加，會發展成一個新市鎮，並連接九龍灣、觀塘新商業區。

10年之後，啟德區完全開發，將面貌全新，也許，這也是恒基地產（00012）願意高價買下海南航空手兩幅啟德土地的原因，有理由相信，新一屆財政年度的土地招標，啟德土地成功招標的呎價，必然再創新高，啟德之外，政府的確不容易找到如此大面積的土地，可以供應市場。

今年的賣地，以市區土地為主，這是否意味着政府放棄提供「上車盤」？畢竟，市區土地量，不是理想的上車盤，一般人也只能選擇新界的樓為上車盤。但是，今年政府提供的新界土地不多，這也可能是政府期望，在新界擁有大量農地的地產商，會繼續像2017年一樣，盡快地大幅大幅地，將新界農地通過補地價變成住宅用地。

鼓勵置業應適量增供應

換言之，新界土地的主要供應可能得借助地產商的力量。只不過，地產商補不補地價，換不換地，是否願意加快供應住宅用地，主動權在地產商手裏。如果地產商沒有增加補地價，改變土地用途的規模，「上車盤」的新供應將減少。

仍未結束的本財政年度，發生過政府及港鐵將本來要推出市場的土地收起來，理由是整體土地供應已經超標。之所以超標，就是因為大幅新界的農地通過補地價變成了住宅及商業用地，本財政年度會發生的事，在下一個財政年度也可能會發生。

在下一個財政年度，如果地產商依然增加提供新界住宅用地，那麼，政府也會相對地收起部分土地，以保持土地供應不會過多，樓價也不會因為供應過多而受壓。特首林鄭月娥的政策，是鼓勵置業，鼓勵置業就只會讓土地適量地增加供應，而不是過度供應導致樓價崩潰，樓價崩潰就沒有多少人有興趣置業。樓價下跌還會導致部分業主，賣掉自住的房屋。

作者：曾淵滄

中原城市指數創辦人之一，現為財經評論員，熟悉本港樓市走勢與經濟的關係，憑創立中原城市指數奪得2001年城市大學最佳商業應用研究獎。為英國曼徹斯特大學管理科學博士及英國蘭卡士特大學運籌學碩士。