【置業安居】樓換樓者 各有取捨 (曾淵滄)

原來，前特首梁振英推出的15%印花稅的「辣招」仍未正式立法，目前買樓業主交的15%稅仍未正式交給特區政府。近日，林鄭月娥上台後，此項法律才正式在立法會上被討論，有議員提出修正，修正內容就是延長樓換樓者的時間，鼓勵多一些人換樓，這項修正獲得跨黨派的支持，特區政府也不表示反對。換言之，將來換樓時間長了，樓換樓者會增加。樓換樓的人一般是小屋換大屋，因此大單位的需求會增加，小單位的供應則因為換樓客賣掉而增加。

過去幾年至今，小單位供應愈來愈多，單位面積愈來愈小，理由並不是小單位有吸引力，而是買樓者沒有能力買大單位，只好買小單位。而地產商多建小單位，是因為小單位的呎價比大單位高。但是，任何「一窩蜂」的行動最終必然會導致不平衡，小單位也一定會變成過剩，特別是現在立法會修訂15%印花稅，再放寬樓換樓的換樓期限。

「樓換樓」決定難下

樓換樓的方法有兩種，一種是先買新樓再賣舊樓，另一種是先賣舊樓再買新樓。先買新樓再賣舊樓的人比較緊張，他們必須在一定時間內賣掉舊樓，否則會面對資金壓力，即同時為兩個單位供款。先買新樓然後在法例規定的時限內賣掉原來自住的、唯一的物業時，也可以獲得部分退稅，只需要繳交正常的印花稅而不是15%印花稅，換言之，可以享受首次置業者的優惠。

因為先買後賣比較緊張，因此也有人選擇先賣後買，先賣掉自住物業，然後租房子住，再慢慢地尋找新房子。這時候，因為自己已無物業，可以享受首次置業者的優惠，近一段日子不少首次置業者就是這一類人。

先賣後買者可分為兩類，一類是賣了之後馬上買，或馬上開始尋找買的對象，另一類則是認為樓價已高，先賣掉的目的是套利，先賺了錢，然後希望等多幾年樓價下跌再買，希望同一筆錢可以買更大的單位。但是事與願違，這類人往往小房換大房的願望落空，樓價一升再升，只能以高價買回，結果不是小屋換大屋，而是大屋換小屋，很淒慘。相信目前香港社會這類人不少，他們賣了自住的房子，正在等樓價下跌，但是等了一年又一年。

目前希望樓換樓但是仍未有行動的人也不少，他們仍然未能決定是應該先買後賣還是先賣後買。

作者：曾淵滄

中原城市指數創辦人之一，現為財經評論員，熟悉本港樓市走勢與經濟的關係，憑創立中原城市指數奪得2001年城市大學最佳商業應用研究獎。為英國曼徹斯特大學管理科學博士及英國蘭卡士特大學運籌學碩士。