【脫苦海講樓】增多供應為何未反映在樓價（脫苦海）

已經宣佈不連任的行政長官梁振英星期三發表最後一份施政報告，份量也不比之前的少，其中關於「房屋及土地利用」更是佔有顯著篇幅達56段，令人期望。細看內文，大多數是關於過去的成績，以及已公佈的發展項目，除了希望發展郊野公園之外，未有多少新意提出。

無可否認本屆政府就房屋及土地著力遠比前任為多，當中也列出比如預計未來3-4年住宅物業單位供應比前多45%，期內賣出土地可興建的單位比前任增加超過一倍等，均令人覺得供應大有增加。

可是這兩項指標，都是未來的供應，要不是要等三四年，就是出售的是土地。正如他事後解釋，由於房屋的發展期甚長，在任內開展的住宅項目大多數仍然未完成入伙，來解釋樓價未因而下降。未來數年的樓花供應會繼續增加，同時陸續入伙的新物業會令到遷入新單位的人出售舊單位，從而增加二手市場的供應。

其實二手市場供應減少，辣招也是重要的原因，加各種印花稅，令到樓宇交易成本大增，換樓的意欲減少，究竟有多少人會在收到新樓後會賣出舊樓，視乎當中有多少人是換樓。正由於辣招增加交易成本，令到新樓買家換樓的比例較少，又或者不少人本來是換樓，也因而轉賣為租，未必會因而令到二手市場供應增加。

另一方面，最近將非首次置業者的印花稅劃一加至15%，有一個負作用是令到買樓收租者更不願賣出單位，雖然賣樓不用交印花稅，但賣樓後得回的資金，再買物業就要交15%印花稅，結果令到二手市場的供應更加少，除非出更高價錢，已持有收租物業的人就不願賣樓了。

所以，現時的情況下，一手市場供應要等未來繼續增加，二手市場的供應就要能期望太多了，而施政報告內沒有提及對辣招有何調整，那就要交給下任特首了。