中国房地产业敲响业绩警钟 A股开发商势将交出七年来最差年报成绩单

【彭博】-- 在行业去杠杆和新冠疫情压力下，中国境内上市的房地产企业去年盈利料进一步恶化。尽管监管自下半年以来密集发布房地产托底政策，行业基本面仍在底部徘徊，市场信心重筑有待时日。

彭博汇总数据显示，在已披露2022年业绩预告的60家A股房地产公司中，亏损扩大、由盈转亏或净利润同比下滑的公司有41家，恶化面占比约为68%；整体亏损的房企达到36家，占比60%，该比例为可比口径的2016年以来最高。当前预告亏损额最大的公司为荣盛发展和蓝光发展。

自恒大开始的中资地产业流动性危机在市场掀起巨浪，境内外债券违约、股价下挫，以及2022年颇受关注的买家按揭“断供”事件，都令行业深陷泥淖。中国监管层连发“十六条”、“三支箭”等政策助力房企融资，但行业复苏仍缺乏需求端的配合。中国百强房企1月份销售操盘金额同比下降32.5%，显示房价下滑、收入降低令购房者却步。

“行业整体盈利下行，叠加市场仍在筑底，房企投资信心不足，拿地仍将较为谨慎，”中指研究院企业研究总监刘水指出，“随着支持力度加大，今年房地产市场有望筑底回稳，或较2022年有所缓解，但盈利压力仍在。”

A股上市公司的正式年报和一季度业绩披露将于四月底截止。此外由于尚未发布经审计的2021年业绩，中国恒大、佳兆业集团等中资地产股在香港仍处于停牌状态。

在这波房地产危机中，国有企业在融资方面较民企处于更优势地位，但楼市销售寒冬令部分国企业绩大幅下滑。蓝筹股保利发展的快报显示2022年净利润缩水33%，因受毛利率下降等影响；招商蛇口则称去年盈利大降56%-63%，也受毛利明显减少、资产减值增加、物业租金下降等因素拖累。

“国有企业业绩报告不尽如人意，将是市场主要的潜在不利因素，”建银国际分析师Lung Siufung等人在报告中表示，“我们对与国企开发商相关的盈利风险持谨慎态度，并担心其估值可能不完全合理。”

不过，尽管整体业绩恶化，仍有部分房企因为债务或资产重组的推进或实现账面扭亏。华夏幸福预告2022年将转为盈利，主要基于债务重组进展而确认的重组收益所致；但若扣除上述非经常性损益的影响，2022年仍将亏损最高达173亿元。广宇集团也预告扭亏，主因完成了重大资产项目重组，包括置出23家房地产子公司股权。

房企“扭亏为盈多是依赖于偶然事件的影响，不具有可持续性，”中指研究院的刘水表示。但他也认为，债务重组进展等关键事件的转机，表明企业经营困难正在有效化解，将有助于企业未来发展。

中国部分大型房企如碧桂园、华润置地、龙湖集团等在香港上市。覆盖这些公司的彭博行业研究(BI)中资地产股指数在去年10月底跌至2011年来低位。此后在政策预期下，股指至12月一度反弹近九成，近期又再度陷入震荡。

国信证券分析师任鹤、王静等人在报告中指出，房地产板块1月跑输大盘，因整体业绩下滑导致了估值抬升。“当前行业销售底部区间已经确立，但复苏速度仍较为缓慢，”报告指出，需求复苏是解决行业困境的关键，预计后续需求端一揽子政策将持续放松。

--联合报道 Coco Hu.

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