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倫述英國樓｜英國11月再加息 UK樓市點分析？｜Alan Wan

Alan
更新日期：

過去歷史數據話我知，當供樓利息去到6厘，利息佔平均收入達40%嘅時候，樓價必跌！現在英國是否這情況？各大銀行定息已經約5.8厘至6.25厘，但是為何樓價依然沒有回落跡象？我自己這樣分析。

原因1：其實按揭利息只係「定息」去到6厘，英國還有浮動利息的按揭選擇。以前很少人談論或選擇浮動利息，現時就大約3.5厘起步，所以舊業主加按或新造按揭，他們大可選擇浮動利息，就算12月再加息，浮動利息先至去到4厘至4.5厘，利息佔平均收入仍維持於25％至35％，尚算健康。

原因2：英國租務市場本身需求高於供應很多，現有觀望者不入市（他們不買就要租），令租務需求更高。當租金上升速度高過樓價升幅，自然令現在只得6厘租金回報的物業，提升到6.5厘、甚至乎7厘以上。若租金回報再次高過利息（定息或浮息也好），投資者需求便會回歸，由觀望再次變成買入，租樓的人開始發覺租金遠貴過按揭利息，也會想買入不租！

投資物業最簡單先看Yield vs Interest Cost（租金受益 vs 按揭利息）這條「息差」加減數。但小心有一些地區或樓價貴的物業，例如London或者Manchester的貴價區，Yield只係3厘至4厘，就算浮動利息是3.5厘，都沒有息差，投資者買這類物業的需求非常低。以邏輯推測，樓價如要跌，一定先跌這些大銀碼物業；換句話說，買一些細銀碼、Yield高的物業防守力較高。

下一次英國議息是12月15日，到時再和大家分析局勢。

英國業主會創辦人 Alan Wan

 

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