雅虎香港財經 傳星展驚嚇式上調H按封頂 剖析潛在影響
政府剛放寛按揭成數，市場正觀察效果如何，但剛傳出星展大幅將H按封頂上調至與P看齊，反映在資金緊張下，放寬按揭成數未必能支持香港樓市。
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H按封頂升至5.875厘
香港同業折息(HIBOR)近月持續高企，意味香港資金相對緊張，至於背後解釋有指是因為上市公司要派息及半年結等，但半年結過後，HIBOR並沒有顯著回落，而且美國聯儲局很可能會再加息一、兩次，或令緊張局面加劇。
由於資金壓力持續，所以個別銀行今年以來已陸續上調H按的封頂息率，但今次傳出星展的動作就更值得關注，因為是將封頂息率，升至最優惠利率(Prime rate)，即是高達5.875厘，而且沒有現金回贈。原先的封頂為P-2.5厘，即是3.375厘，可見上調幅度很大。另外，之前現金回贈達1.5%，現時直接不給予回贈。按揭一向是極低風險貸款業務，所以基本上所有銀行都爭住做，但若星展真的如市傳將H按封頂大幅上調，反映銀行短期不太想做按揭生意，背後可能是資金成本過高，又或是認為未來樓價有下跌可能，現時再增加物業按揭組合會令銀行承受的風險增加。銀行相關動作背後的原因才是大家最值得深思。
放寬按揭成數難助樓市向上
在上周五(7日)金管局於寬了3,000萬元以下自住物業的按揭成數，其中1,500萬元以下自住物業按揭成數增加至7成。雖然壓力測試沒有改變，但是某程度都能夠降低入場門檻，另外對於已持有物業的業主，可以利用物業套現的潛在空間也提升，理論上對於整體樓市都屬於利好。
不過，供樓成本始終是決定買樓的關鍵因素，準業主見到有銀行將封頂利率大幅上調，多少會動搖入市信心，再加上美國仍會加息，香港銀行在資金壓力下，難以完全排除不再上調最優惠利率的可能性。
舉例來說，借100萬元，按息為3.375厘，分30年還，每月還款為4,420元；若按息升至5.875厘，還款會升至5,915元，每月供款會多升34%。另若年息為4厘，還款為4,774元。
當然相信按揭利率升至4.5厘，甚至5厘以上機會仍然很低，但當大家都擔心仍會加息，供樓負擔會增加的情況下，想入市的意願自然會下降。因此，對比放寬按揭成數，有銀行上調息率的消息對準買家的影響力會更高。
