冠君(02778):全年租金收益及每基金單位分派面對下跌風險

<匯港通訊> 冠君產業信託(02778)公布，今年上半年可分派收入7.04億元，按年跌10.9%；每基金單位分派10.64仙，按年跌11.1%。

冠君表示，今年初Omicron變種病毒株在港大規模傳播，旗下租戶的業務承受重大壓力。第5波疫情蔓延期間，早已低迷的寫字樓和零售租賃活動因政府自1月初起持續收緊社交距離措施而進一步放緩。自第二季中段放寬限制社交距離措施以來，租戶的銷售額和人流均出現復甦跡象，但期內收入仍無可避免受到影響。

期內，租金收益總額按年跌5%至11.96億元，物業經營淨開支升24.1%至1.52億元，物業收益淨額跌8.2%至10.44億元。而信託持有27%股權的倫敦66 Shoe Lane帶來的應佔合營公司業績為3800萬元，去年同期為2600萬元；應佔物業收益淨額則為1200萬元，去年同期為600萬元。

於今年6月30日，旗下物業的估值為648億元，較去年 12月31日的653億元輕微下跌，主因租值估算下跌。每基金單位資產淨值由去年底8.25元，跌至今年6月底8.15元。今年6月底資產負債比率為22.3%，較去年底的22.9%溫和下跌。

於上半年，受租戶遷出及縮減規模影響，花園道三號6月底的出租率為83.8%，較去年底的89%下跌。市場上的現有供應及即將推出的新供應充裕，令續租租金繼續下跌，現收租金跌至每平方呎103.4元(按可出租面積計算)。由於平均出租率和現收租金雙雙下跌，租金收益總額跌6.2%至6.89億元。

朗豪坊辦公樓上半年的平均出租率較去年上升，抵銷續租租金下跌的影響，令該物業的租金收益增加1.6%至1.81億元。今年6月30日的出租率為94.5%，高於去年6月底的91%，但低於去年12月底的96.3%。市況停滯不前令市場租金呈下降趨勢，今年6月底現收租金為每平方呎46.3元(按建築面積計算)，較去年底的每平方呎47.1元低。

至於朗豪坊商場，於今年6月30日維持悉數租出的狀態，平均現收租金跌至每平方呎154.5元(按可出租面積計算)，而去年底為每平方呎165.9元。期內租金收益總額下跌6%至3.26億元；續租租金下跌加上Langham Beauty繳交名義基本租金，令朗豪坊商場的基本租金收入減少17.4%至2.53億元。但這個租金結構亦使期內分成租金增長至5100萬元。

冠君預料，今年下半年的零售市道可受惠於社交距離措施逐步放寬，以及新一輪消費券計劃實施。但地緣局勢緊張，加上全球物價飆升，以及出入境管制和隔離規定仍未解除，整體經濟復甦之路仍未明朗。

雖然政府在8月初宣布縮短酒店強制隔離時間屬於正面消息，但中環的現有寫字樓供應，以及即將推出的新供應勢必繼續對花園道三號的出租率和市場租金構成壓力。朗豪坊辦公樓的出租率和市場租金亦面對壓力，但整體租金收益前景可能較花園道三號為佳。另外，朗豪坊商場已配合最近一期消費券計劃推出新一輪宣傳推廣活動。為刺激本地消費和人流，仍有更多市場推廣和宣傳活動在籌備之中。

冠君又指，整體而言，高通脹、利率上升加上環球經濟籠罩在一片衰退陰霾中，業務表現仍面對很大挑戰。雖然零售市道有所改善，全年的租金收益和每基金單位分派均面對下跌風險。信託會繼續審慎物色在經濟放緩及局勢動盪下出現的收購機會。 (CC)