香港股市 將收市,收市時間:4 小時 43 分鐘
  • 恒指

    21,303.47
    +4.77 (+0.02%)
     
  • 國指

    7,194.78
    -37.47 (-0.52%)
     
  • 上證綜指

    3,245.74
    -2.35 (-0.07%)
     
  • 滬深300

    4,094.98
    +0.75 (+0.02%)
     
  • 美元

    7.8485
    +0.0002 (+0.00%)
     
  • 人民幣

    0.8631
    -0.0016 (-0.19%)
     
  • 道指

    34,156.69
    +265.67 (+0.78%)
     
  • 標普 500

    4,164.00
    +52.92 (+1.29%)
     
  • 納指

    12,113.79
    +226.34 (+1.90%)
     
  • 日圓

    0.0597
    +0.0001 (+0.12%)
     
  • 歐元

    8.4234
    +0.0045 (+0.05%)
     
  • 英鎊

    9.4570
    +0.0010 (+0.01%)
     
  • 紐約期油

    77.23
    +0.09 (+0.12%)
     
  • 金價

    1,889.40
    +4.60 (+0.24%)
     
  • Bitcoin

    23,274.23
    +400.70 (+1.75%)
     
  • CMC Crypto 200

    537.41
    +11.45 (+2.18%)
     

業主加按的五個案例 話您知套現的風險與限制

所謂「加按」 ,簡單來說,就是已向銀行承造按揭的業主趁物業升值時,把物業再一次抵押給銀行,從而借入新的貸款,將物業升值部分套現,是最常見的有抵押貸款之一。
所謂「加按」 ,簡單來說,就是已向銀行承造按揭的業主趁物業升值時,把物業再一次抵押給銀行,從而借入新的貸款,將物業升值部分套現,是最常見的有抵押貸款之一。

所謂「加按」 ,簡單來說,就是已向銀行承造按揭的業主趁物業升值時,把物業再一次抵押給銀行,從而借入新的貸款,將物業升值部分套現,是最常見的有抵押貸款之一。

影響加按貸款額的因素

「加按」是為已按物業向同一間放貸銀行重新申請按揭,以套現更多資金周轉,又叫「加按套現」,較常見於物業升值時,因物業目前估價高過買入時價格,重新申請按揭後,新批的按揭額理應可以提高。業主加按,銀行會先將物業進行估值,以目前估值計算可做到的按揭成數及貸款額。

獲批與否以及貸款額多少取決於一些條件,主要視乎物業估值、尚餘按揭欠款、息率走勢,以及借貸人的入息、還款能力、過往的借貸或信貸紀錄等等因素。若果借貸人沒有入息或收入不足,銀行會根據借貸人擁有的資產,例如物業、銀行存款、投資項目等計算其資產價值,從而計算可批出的按揭成數及貸款額。以「最高按揭金額」減去「尚欠銀行按揭餘額」,就是借貸人可套現出來的金額。

加按即再向貸款銀行申請按揭,但一般不用訂立新的按揭契,只須簽署一份「提供貸款通知書」,確認加按的貸款條件。

加按的好處

樓市暢旺時,加按套現對一眾業主來說不失是一個資金周轉好方法,而且更有機會賺取獲得銀行回贈,好處不少:

  • 享受樓價上升的好處,毋須賣樓也可套現更多資金

  • 息口較低時,可選擇較低的按揭利率

  • 銀行或有現金回贈

  • 銀行或提供按揭存款掛鈎戶口,享有與按揭利率相等的存款息率

加按的五個案例參考

  • 例子一(基本版):一層400萬元物業,假設物業價格升值至600萬元,業主尚欠銀行300萬元貸款,按6成按揭門檻計算,新貸款額為360萬元,扣除未供的300萬元,加按後業主可套現60萬元。

  • 例子二(550萬元詳細版):一層500萬元物業,按揭利率為2.5%,供款年期30年,敍做6成按揭,貸款額為300萬元,假設物業價格升值至 550 萬元,業主尚欠銀行 250萬元貸款,透過加按,按6成按揭門檻計算,新貸款額為330萬元,扣除未供的250萬元,加按後業主可套現80萬元。

  • 例子三(現金回贈版):一層 500萬元物業,供款年期尚餘8年,貸款額為400萬元,假設物業價格升值至900萬元,業主尚欠銀行150萬元,根據金管局規定,1,000萬元以下物業最多可承造6成按揭(最多500萬元),扣除未供的150萬元,加按後業主可套現350萬元(500萬元-150萬元)。如銀行最高可提供約1.7% 現金回贈,業主可獲500萬元 x 1.7% 即8.5萬元現金回贈。

  • 例子四(已供斷現契物業版):一層1,200萬元物業,根據金管局規定,1,000萬元以上物業最多可承造5成按揭,新貸款額為600萬元。如銀行最高可提供約1.7% 現金回贈,業主可獲600萬元 x 1.7% 即10.2萬元現金回贈。

  • 例子五(退休人士版):一層1,000萬元已供斷現契物業,業主為沒有任何入息的退休人士,需以可將其物業以資產水平爲基礎申請按揭。根據金管局規定,以資產水平申請按揭,一般最高可批出4成按揭,新貸款額為400萬元。銀行會查看借貸人的銀行戶口紀錄,以確保有足夠資金作未來一至兩年供款。

加按要注意的風險與限制

套現後,人人有不同用途。有人用作投資、有人協助子女置業之用,但也有多個風險及限制要留意:

  • 審批時間長:一般較私人貸款長,未必能滿足急需現金的需要

  • 貸款額不似預期:銀行根據物業樓齡、質素等條件估價後,物業估值可能維持不變或只是稍升,最終能夠套現或不似預期

  • 正值高息期:即使樓價升得勁,如果正值高息期,加按利率高過原有利率,借貸成本就會提高

  • 銀行未必批:銀行會為加按申請人再做壓測,如果申請人收入無大進展,又經常逾時還款,加按未必獲批

  • 額外開支:加按需要找律師樓處理

  • 如果是聯名物業:加按需所有業主同意,並且要一同申請

  • 如果是資助房屋:例如居屋、已出售公屋等,必須取得房屋署同意,而且一般只會在業主遇上緊急情況下才批准

  • 如果套現為投資:在加息周期,一旦投資失利,容易構成雙重損失

  • 如果為仔女上車:若為子女作為按揭擔保人,子女物業會被視為第二套房按揭,需下調按揭成數一成,壓測要求也會相應提高

回到主目錄:按揭懶人包 買樓上車新手、首置客必讀