升息有望近尾聲 投信點名4產業REITs後市漲勢可期

2022 年聯準會暴力式升息，造成 REITs 回檔修正，反彈時表現也落後大盤，但根據統計，REITs 在聯準會停止升息後，不論短、中及長期表現均相當出色，表現也領先大盤，其中看好工業、倉儲、資料中心及醫療等產業 REITs 後市。

駿利亨德森投資表示，聯準會升息步向終點，有助 REITs 未來表現，以企業獲利前景而言，美國 REITs 亦優於大盤，加上 REITs 折價幅度大，提供良好投資機會，因此正向看待整體投資前景。

駿利亨德森遠見基金全球地產股票基金經理人高博深 (Tim Gibson) 表示，統計自 1950 年以來，當通膨位於高檔且處於下降階段時，REITs 表現均優於多數股票、美國 10 年期公債以及原物料的表現。

高博深指出，隨著聯準會升息步調接近終點，將使 REITs 的前景更加樂觀，統計自 1995 年以來，聯準會曾四度停止升息，在停止升息後，不論是 3 個月、6 個月或是 12 個月，全球 REITs 指數僅在 2018 年漲幅落後 MSCI 世界指數，其餘三次均呈現領先。

以平均而言，全球 REITs 在停止升息後 3 個月上漲 10.9%，一年後漲幅更高達 24.3%，表現明顯超越大盤指數。

但要注意的是，從企業獲利的角度來看，隨著經濟動能趨緩，企業獲利成長前景更加艱難，預估 REITs 在 2023 年的獲利預估為 5.1%。

高博深指出，REITs 獲利韌性來自於租賃合約的架構，且自金融海嘯後，REITs 的財務品質大幅改善，美國 REITs 目前的槓桿比重位於歷史低檔，平均債務到期期限則是超過 7 年，位於歷史高檔，且多數債務的利率是固定的，不受市場利率變動影醒。

在各類型 REITs 中，高博深點名看好工業類 REITs，住宅與辦公室則是相對減碼，截至 2022 年第 4 季，美國整體辦公室空置率為 17.3%，疫情後員工仍不願返回辦公室，導致辦公室的入住率僅有疫情前水平的 50%。

保德信也說，今年以來各類型 REITs 報酬率明顯出現產業分化，其中自動倉儲、資料中心、工業、住宅不動產，以及醫療保健等 REITs 報酬亮眼，漲幅從 4% 至 9.2% 不等，表現最佳的自動倉儲達 9.21% 之多，遠優於 Equity REITs 平均 0.79% 的表現。

PGIM 保德信全球生態友善 ESG 多重資產基金經理人張書廷指出，REITs 表現主要受到租金價格與租用率的影響，而租用率又與市場趨勢高度相關，以自動倉儲、資料中心來說，主要受惠於網路與科技的發展，自動倉儲在物流、網路零售業的蓬勃發展之下，相關需求持續高升，而資料中心也因大企業強化雲端系統建置，帶動資料中心的租賃市場與日俱增，進而推升相關 Equity REITs 的報酬表現。

至於醫療保健 REITs 則受惠於全球高齡化浪潮，帶動醫院、健檢中心的需求有增無減，且趨勢預料將呈現長期發展，在有穩定租用率與股利率的吸引力之下，看好醫療保健 REITs 市場長線發展。

整體而言，目前 REITs 產業整體股利率已達到 3.74% 水準，超越長短期公債，現金股利發放率超過 65%，加上部份產業的租賃市場成長力道可期，當展望尚不明朗、市場震盪之際，REITs 往往能獲得市場資金青睞。

此外，當全球景氣好轉時，有利於租金成長，也可望帶動 REITs 市場揚升的重要動能，若能特別著重租用率以及利息覆蓋率，將可有效挑選出具上漲空間個股。

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