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取消壓測 就等於「呼吸Plan」全面登場!?

取消壓測後的銀行按揭,雖然少了模擬加息兩厘入息壓測,但仍有供款佔入息比率上限50%的門檻。
取消壓測後的銀行按揭,雖然少了模擬加息兩厘入息壓測,但仍有供款佔入息比率上限50%的門檻。 (SOPA Images via Getty Images)

政府決心提振樓市,除了全面撤辣,金管局同步助攻宣布暫停置業壓力測試安排。暫停壓測,有人或會想是否代表「呼吸Plan」在港樓市場「拎正牌」登場,其實銀行按揭安排仍較「呼吸Plan」多一重關鍵門檻。

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「呼吸Plan」繞過銀行 不設入息審查

發展商推新盤時提供的「呼吸Plan」,通常是與「財仔」合作的包按計劃。「呼吸Plan」債主是「財仔」,即繞過銀行批核,買家往往毋須提供入息證明,只要支付5%首期即可上車,難怪被形容為簽個名就可以做業主。

至於取消壓測後的銀行按揭,雖然少了模擬加息兩厘入息壓測,但仍有供款佔入息比率上限50%的門檻。以按息4.125厘,假設供款期為30年,借300萬每月供款14,541元,買家每月入息29,082元才可達標,當然買家要提交入息證明,而不是單靠口頭聲稱認證入息水平。

即使取消壓測,「呼吸Plan」借貸條件仍較銀行按揭寬鬆。不過「呼吸Plan」辛辣在頭三年還息不還本「蜜月期」結束後,利息將扯高至P+2至3厘,假如物業市價低於買入價,業主收入又未達標,就難以利用轉按慳息。反觀銀行按揭,符合入息門檻的買家,最大風險是上車後樓價繼續跌,因為資不抵債而加入負資產大軍,但金管局已強調業主準時供款,銀行不會輕易因為樓價跌而「Call Loan」收樓。

「呼吸Plan」買家如未有計掂數便衝動上車,被「財仔」收樓令物業成銀主盤風險難免較高。
「呼吸Plan」買家如未有計掂數便衝動上車,被「財仔」收樓令物業成銀主盤風險難免較高。 (winhorse via Getty Images)

至於借「財仔」提供「呼吸Plan」上車的買家,當樓價下挫時,不單同樣因為資不抵債成負資產。另外「呼吸Plan」買家如未有計掂數便衝動上車,遇上作風辛辣的「財仔」,斷供被收樓令物業成銀主盤風險難免較高。不過撤辣後新盤熱銷,發展商未必需要動用「呼吸Plan」促銷,「呼吸Plan」或許會步辣稅後塵暫時成為歷史了。

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