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「呼吸Plan」為咗局買家上車 發展商可以去到幾盡?

「呼吸Plan」是指發展商為幫助客戶購買單位時,推出高成數按揭計劃,令買家容易上車。這類計劃通常由銀行以外的機構提供,故不受金管局按揭監管措施所限,對買家的收入要求不高,亦毋須進行壓力測試,批核相對寬鬆得多。(圖片來源:REUTERS/Bobby Yip)
「呼吸Plan」是指發展商為幫助客戶購買單位時,推出高成數按揭計劃,令買家容易上車。這類計劃通常由銀行以外的機構提供,故不受金管局按揭監管措施所限,對買家的收入要求不高,亦毋須進行壓力測試,批核相對寬鬆得多。(圖片來源:REUTERS/Bobby Yip)

「呼吸Plan」是指發展商為幫助客戶購買單位時,推出高成數按揭計劃,令買家容易上車。這類計劃通常由銀行以外的機構提供,故不受金管局按揭監管措施所限,對買家的收入要求不高,亦毋須進行壓力測試,批核相對寬鬆得多。雖然申請較容易,但利息亦明顯高於市場的利率。

一般而言,「呼吸Plan」的申請人只需提供簡單文件,如身份證和住址證明等,甚至有機會連入息證明都不必出示,便能成功獲批高成數按揭,幾乎只要申請人有呼吸便能獲批,所以這類計劃便被稱為「呼吸Plan」。雖然借錢容易,但若遇上經濟逆轉,還款卻會更添吃力。

「呼吸Plan」計劃會先有一段低息「蜜月期」,令置業人士容易上車,息率主要以「P-2厘」或「P-3厘」計算,而「P」就以銀行最優惠利率作參考。不過,在蜜月期過後,按揭息率就會直接用P息,甚至以「P+1」厘、「P+2厘」計算,到時候如果銀行加P息,對供樓人士影響就會更大。加入了這種「先甜後苦」的「呼吸Plan」的置業人士,一旦過了低息「蜜月期」,供樓利息就會大大提升,到時卻發現每月供樓款項大到負擔不來,有甚麼方法可以自救?我們綜合了網上資料,主要有以下四大方法:

一:轉按也不是人人可以

業主選擇轉按,亦即將整筆貸款額轉移至傳統銀行承造按揭,才可享受傳統銀行的低息按揭息率。不過,要成功轉按會有一定難度,因為一般傳統銀行只接受五至六成按揭,但由於當日所採用的「呼吸Plan」是八至九成按揭,本金供款比例不多。除非樓價大幅升值,否則很難達到轉按門檻。不過,自從2019年時任特首林鄭月娥在《施政報告》及2021年時任財政司司長陳茂波在《財政預算案》中先後落實放寬按保,就變相開啟了一道逃生門予高成數按揭的買家。

但要注意,不是任何情況也能轉按,最首要條件是銀行重新計算物業估值時,樓價不可多於1,920萬元或以上,否則銀行最多只可批出5成按揭;申請人亦需提供入息證明,而且要通過壓力測試;如樓價下跌,物業可能估價不足以致銀行批出較少按揭,申請人可能要補差額,才能轉按。

二、定息按揭計劃

如果未能符合壓測資格轉按,可考慮按揭證券公司推出的定息計劃,其賣點是豁免壓力測試,申請人只要在入息符合供款與入息比率便能符合資格。不過息率會比一般傳統銀行的按揭計劃高,但仍比「呼吸Plan」低息蜜月期後的息率為低。

三、放售物業要留意SSD

未能轉按而且不想被高息「呼吸Plan」綁死自己,與物業告別壯士斷臂或許是迫不得已的做法,不過要留意購買物業後3年內放售,需要支付額外印花稅(SSD),業主要避過重稅,可在3年期限後才放售物業。不過如果樓價下跌,業主就有機會蒙受損失。

四、找租客幫忙

業主如果未能轉按,又難以賣樓,可考慮放租物業,讓租客幫忙。然而租金金額需視乎租務市場反應,租金未必能完全抵銷得到供樓開支,但至少可以紓緩一下業主的還款壓力。

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