專家點評：內房獲救 物管板塊得益

內地政府三箭齊發支援整個內房市場，物管公司業務同樣受惠。

繼中國人民銀行與中國銀保監會從「信貸」、「債券」放出救內房「第二支箭」及「金融16條」後，再由中國證監會經「股權」渠道發射「第三支箭」。內地政府三箭齊發，多家內房企業獲取銀行授信額度，包括寶龍地產（01238）、旭輝控股（00884）、碧桂園（02007）及新城控股（01030）等，為房企後續融資等創造良好的空間和機會。地產融資端的修復，除了內房板塊外，物管板塊亦值得投資者關注。

政策層面來看，早在2020年，中央政府就印發《國務院辦公廳關於全面推進城鎮老舊小區改造工作的指導意見》提出「十四五（第14個5年計劃）」期末，力爭基本完成2000年底前提出的城鎮老舊小區改造任務。近年來，多地政府亦促進物管行業的有序發展。

擴大在管面積，是物管公司業績可持續增長的核心驅動力。2022年11月，內地前50大物管公司第3方市場拓展面積共計1.6億方米，在新增合約面積中佔比88%，第3方市場拓展已成為物管公司擴規模的主要途徑。

優質公司估值有望修復

不過，對於物管公司來說，物管和內房企業的關連度仍高。回顧物管板塊市場表現，年初至今跌幅較大，大都受內房板塊拖累，故一眾物管股目前尚不能走出獨立行情，內房股企穩是物管股修復的重要前提。

目前，物管板塊的估值處於歷史低位，截至12月1日，恒生物業服務及管理指數成分股市盈率（PE）中位數為11.28倍，而成分股估值普遍在38倍左右，待內房市場基本面企穩後，優質物管公司的估值有望迎來較大修復空間。

總體來說，物管行業負債較內房低，風險亦相對較低，加上現金流強，業務穩定，受政策因素影響相對較小，值得投資者留意。