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居屋2022|價單曝光!最貴驥華苑售531萬 最平啟欣苑首期6.2萬

新一期居屋下周二將進行揀樓程序,日前亦有價單曝光,是次單位數目近年最多,更有不少位於九龍及港島兼有海景好盤,究竟咩單位最抵買、最「四正」?一齊睇睇!

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今期7個新建居屋項目共8926個單位,包括北角驥華苑、啟德啟欣苑、馬頭角冠山苑、觀塘安秀苑、將軍澳昭明苑、沙田愉德苑及東涌裕雅苑。「居屋2022」平均售價為市值折減49%,即以五一折出售。根據價單,其中售價最高的「樓王」為北角驥華苑一個實用面積457方呎的高層單位,售價530.95萬元,平均呎價11,618元;售價最低單位為啟德啟欣苑一個實用面積189呎的單位,售價124.38萬元,平均呎價6,581元。

驥華苑位於北角,與呎價逾5萬元的海璇僅一街之隔,此單幢式居屋樓王的最貴單位為3207室,實用面積457方呎,售價5,309,500元,料可間兩房及望維港景,若以九成半按揭計算,首期約需26.5萬元。該屋苑最平單位售2,483,100元。

至於今期居屋售價最低單位為啟德啟欣苑B座低層開放式189平方呎單位,售價僅1,243,800元,首期只需6.2萬元便可「上車」。

北角驥華苑:新居屋王

項目有望成為「居屋2022」樓王,有兩大賣點,分別位處交通配套成熟的北角區內,其次是部份單位享有海景,唯一不好處貨源有限極難抽中。

驥華苑位於渣華道及電照街交界,單位實用面積280至457方呎,平均呎價近萬元,售價介乎248萬元至531萬元。入伙日期為2024年7月。

物以罕為貴,項目單位數目只有248個,有1座,樓層總數35層,勢成今期居屋的搶手貨,除了交通配套齊全外,部分高層單位或享有維港海景,距離港鐵北角站、巴士總站只需數分鐘步程,而北角的社區發展成熟,附近商場、街市、食肆等一應俱全。

加上鄰近更有不少豪宅坐陣,包括海璇、港濤軒等,近期平均成交呎價分別要4至7萬元及2.5萬元,地段令驥華苑身價大大提升。

啟德啟欣苑:入場費最平

啟欣苑位於啟德第2B區,鄰近近宋皇臺港鐵站,單位實用面積介乎186至448方呎,由於最細面積只有186呎,因而令入場費低至124萬元,最高是479萬元,折實後平均呎價較高約為8,530元。換言之,白表客首期只需12.4萬元,綠表客首期只需6.2萬元。

除了價錢平外,啟欣苑共2座,A座43層及B座42層,供應有1840個單位,增加中獎機會,而部份單位面積較細,少於200呎(達納米樓水平)涉及320伙,面積介乎186呎至189方呎,共佔整個屋苑17%。

不過,項目最大弱點是景觀欠奉,大部分座向被附近樓景包圍,只有個別向南的高層單位有機會享有海景,除了俯瞰啟德體育園外,可遠眺望啟德跑道海景,

但整體而言,優點多於缺點,啟欣苑位於啟德站與宋皇臺站之間,距離宋皇臺站步程只需5分鐘,受惠「屯馬線」鐵路效應,以及34區名校網優勢。未來區內有啟德體育園、啟德跑道公園及大型商場Airside 及祟光百貨SOGO雙子塔等設施相繼落成。

馬頭角冠山苑:受惠雙鐵效應

項目位於馬頭角高山道,鄰近高山劇場,面積介乎281至447方呎,售價由188萬至364萬元不等,只提供495伙,1座,樓層總數39層。最強賣點是距離屯馬線土瓜灣站只有約3分鐘步程。該盤料2024年11月30日完工。

冠山苑除了受惠於屯馬線效應外,亦可受惠於未來沙中線通車,不過,樓盤的東南是「漆咸道北」,並夾在前者及「東九龍走廊」中間,居住環境受一定汽車噪音影響,而向東南單位景觀最佳,向西南可望到海景,值得留意項目附近有不少市區重建項目,入住初期有空氣污染及噪音問題。由於位處市區生活及購物配套成熟。

將軍澳昭明苑:交通方便

該盤位於將軍澳昭信路,共提供594伙,實用面積283至461方呎,入場價為169萬元,最貴的單位為335萬元,平均呎價6,920元,關鍵日期為2024年9月30日。

該項目屬「插針樓」,只有1座,樓層總數42層,旁邊亦會設有平台花園和停車場,該盤最強賣點是,距離港鐵坑口站步程僅約10分鐘步程。

屋苑附近亦有大量巴士及小巴路線,往來將軍澳及其他地區,而坑口站附近一帶有商場(新寶城、東港城等)、食肆、超市、街市林立,一應俱全應付生活所需。

唯一缺點是只有項目的背面可望向山景,其他方向以公營房屋樓景為主,整體景觀欠賣點。

沙田愉德苑:城門河景

沙田愉德苑位於石門安睦街,售價介乎174萬至337萬元不等,平均呎價約6,780元,實用面積介乎281至463方呎,共有543伙,1座,樓層總數35層,預計關鍵日期是2023年5月31日。

項目鄰近港鐵石門站步程只需3分鐘,石門站附近亦有小巴往返沙田站,附近亦有巴士站來往九龍等地。

另外,愉德苑附近的京瑞廣場食肆林立,再步行多數分鐘便是碩門邨,邨內設有碩門商場,內有超級市場及街市等。

景觀方面,愉德苑除了交通優勢外,亦鄰近城門河,部份向北單位可享城門河景。樓盤有部份單位近望賽馬會傑志中心,前面有一大片足球場,故景觀算是開揚。

不過,要留意由於項目毗鄰賽馬會傑志中心,故部分住戶有機會受到球場射燈帶來光污染影響,而面向安睦街花園的單位靠背球場,不受光污染之餘,更享有河景,坐向屬最佳。

此外,樓盤有另一面望正永得利大厦,距離甚近,加上附近工廈林立,景觀侷促,更有貨車出入噪音問題。

東涌裕雅苑:無敵大海景及雙廁

東涌裕雅苑屬是次推售單位數目最多的居屋,達3300伙,共有6座,每座樓層總數32層,而且單位售價及平均呎價最平,只需130萬及5730元,售價介乎130萬元至355萬元,實用面積約272至555方呎,預計關鍵日期是2022年9月30日,相信很大機會可現樓發售。

裕雅苑位於怡東路8號, 單位面積最大550呎,有機會成為「居屋2022」唯一有3房單位的屋苑。

另外,交通配套方面,裕雅苑位於東涌迎禧路,距離港鐵東涌站路途較遠,步程至少逾15分鐘,另有巴士路線前往九龍及新界各地。

至於景觀方面,裕雅苑臨海而建,面向東涌東填海區,一海之隔便是港珠澳大橋人工島,向西北至東北中高層單位普遍享有海景,不過北面有填海工程,如再興建其他項目,未來海景未必有保障。

不過由於鄰近機場,有飛機升降的噪音干擾。而臨海用地屬東涌東填海區,入住初期仍有不少地盤車進出,有沙塵污染問題。

該屋苑亦毗鄰私樓東環和福朋喜來登酒店,該盤附近被多個公園包圍,只是社區生活配套不足,購物要倚賴東薈城及其他私人屋苑或公營房屋小型商場,而交通出入亦不便。

觀塘安達臣安秀苑:配套有待改善

安秀苑位於安達臣道,可提供1,906個單位,共有2座,每座樓層總數36層,實用面積介乎279至479方呎,入場費為153萬元,最貴的單位售325萬元,平均呎價為6,590元,是繼東涌裕雅苑外,呎價最低屋苑,較沙田愉德苑(呎價6780元)及將軍澳昭明苑(呎價6920元)為低,預計關鍵日期為2024年11月30日。

雖然該盤地勢較高,有機會俯瞰維港海景,但安達臣石礦場仍然屬於新區發展,買家要有做「開荒牛」打算。

安秀苑遠離港鐵站,除了寶琳路有小巴接駁至觀塘、新蒲崗或九龍灣外,寶達邨及秀茂坪邨亦有多條巴士線經過,接駁金鐘、尖沙咀及將軍澳等地。當局擬於石礦場用地內的北端興建公共運輸總站,以提供巴士及專線小巴服務,料入伙初期可提供服務。

安達臣區除了社區設施有待興建外,而安秀苑本身除了幼稚園外,亦無商場、商舖等配套,住戶相信要靠周邊寶達邨、安達邨的商場提供服務。由於該盤的交通及生活配套仍待改善,所以評級屬最低。

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