雅虎香港財經 工廈「通縮潮」威脅住宅業主身家？
近十多年多個工貿區轉型，大家都以為工廈將陸續被市場淘汰，想不到有研究指面對工廈「通縮潮」，工廈大有可為，此現象更有機會威脅部分業主住宅物業身價。
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千五萬呎工廈樓面消失
仲量聯行日前發表報告，指政府推行活化工廈策略後，鼓勵業主改變工廈用途或申請拆卸重建，令工廈總存量由2011年起持續每年以0.6%比率減少，由2011至2021這十年，私人分層工廈逾1500萬方呎樓面消失，即使有Goodman Westlink及菜鳥香港智慧港兩個大型項目落成，仍只補充約640萬平方呎。
另外由2018至2021年，市場上完全沒有新工廈落成，換言之本港工廈步入新供應「真空期」，仲量聯行預計要到2027年才有新工廈物業落成。而現有工廈則持續被業主策動改建，單是2022年就有22幢工廈獲城規會批准重建，涉及650萬方呎樓面面積，當中57%將改為寫字樓。
工廈供應買少見少，但本地貨運物流發展蓬勃，即使去年受疫情衝擊，本港機場仍處理420萬公噸貨物，蟬聯全球最繁忙貨運機場。需求帶動下，疫情肆虐期間，本港工廈是唯一一個商用物業錄得租金及價格升幅。
工廈重建或湧現急煞車
工廈改建為新型商廈，租金回報理論上更吸引，另一財路是重建為住宅，兩個鄰近港鐵火炭站及朗屏站的工貿區，近年都陸續湧現住宅項目，區內有多幢工廈亦擬申請重建為住宅。
不過供過於求情況下，改建為寫字樓及住宅兩條財路均失靈。東九龍工貿區寫字樓空置率逾兩成，區內街道更湧現新型商廈招租街招。至於住宅，兩大龍頭地產商新地及長實，近期都將新盤劈價推售，地產建設商會執行委員會主席梁志堅直言政府辣稅「阻住地球轉」，某程度上反映新盤推售不易。
持有工廈的業主留意到改建寫字樓、住宅麻煩，回報又與預期有落差，同時工廈本身需求強勁，或會逆轉煞停重建計劃，寧願翻新工廈繼續放租。假如工廈重建煞停成新趨勢，已入手工貿區住宅的業主們就較受衝擊。
本地不少業主深明入手轉型區域物業，必須守一段時間才步入收成期。故鄰近港鐵站工貿區住宅，即使未來十年要面對周邊工廈拆卸沙塵滾滾，長遠區域升級優勢仍然吸引。然而一旦工廈重建項目陸續煞停，工貿區維持原狀，住宅周邊環境大貨車出入、缺乏生活配套情況就難以扭轉，對這類業主而言，工廈好景反而未必是好事。
