惠譽悲觀 料內地新盤銷售挫兩成 再度下調今年預測 樓價看跌5%

內地接連推出新的房地產救市政策，由於實際效用及後續還有什麼措施尚待觀察，樓市跌勢未見扭轉跡象，今年首4個月全國新樓銷售額按年大減31.1%至2.445萬億元（人民幣．下同）。評級機構惠譽對內地樓市前景愈睇愈淡，昨天把今年新樓銷售額的預估數字，進一步調低至介乎8.3萬億至8.8萬億元，即較去年下跌15至20%，意味銷售面積將減少10至15%，樓價會跌5%。

今年首4個月銷售額跌幅超出該行預計的5至10%水平，反映樓價下行壓力更為顯著。

去年全國商品房銷售額11.662萬億元，按年下降6.5%，為2016年以來新低，其中住宅銷售額減少6%至10.299萬億元，市場擔憂今年恐10萬億元不保。惠譽今年3月已把全年新樓銷售額預估，由持平至下跌5%，調整為挫5至10%。

庫存量大 二手放售價回落

內地政府5月17日祭出重磅政策組合拳救市，並強調要推進保交樓及消化存量商品房等重點工作，惠譽認為，近期樓市政策目標是要緩解首4個月出現的下行壓力。庫存方面，最新預測今年可售建築面積為8億至8.5億方米，同樣低於之前預計的8.5億至9億方米；近期部分一線城市放鬆限購，以及人民銀行出台政策組合拳，應有助穩定這些地區的銷情，但對高二線城市作用有限。

惠譽又指出，今年頭幾個月二手樓市有轉穩跡象，但放盤價持續下跌，反映買家情緒低迷，相信眾多城市有大量庫存，仍制約地產商的流動性，影響市場信心。政府出招期望消化庫存，惟現有政策規模或只能吸納小量未售房屋。

惠譽維持預測2024至2040年內地年均房屋需求8億方米，私人市場只能供應其中6億方米，餘下2億方米的缺口，可用配租型保障房及存量房屋消化。

另一評級機構標普表示，新一輪樓市新政提出收購存量房屋及土地，地方城投有望獲得流動性支持，但受政策實際執行時可調用資金規模左右，對改善短期債務壓力及債務期限結構並不顯著。

標普估城投流動性改善有限

標普解釋，地方城投企業前期參與買地和樓市調控所形成的大量待開發土地和商品房，將會成為這輪新政的收購對象；收購存量商品房對地方城投企業的效果，是以低息（保障房再貸款調動的銀行貸款）去置換城投存量高息貸款（前期房地產開發取得的借貸資金），並且延長存量貸款期限。

另外，新加坡銀行發布研究報告，該行固定收益研究分析師博慧玲稱，就債市而言，估計在利好的寬鬆政策下，擁有優質土地儲備的現存地產商將較為得益；實施去庫存措施有機會面臨挑戰，仍需密切監測寬鬆政策，能否持續改善銷售，以確定是否對流動性和現金流產生任何實質影響；債務違約公司不太可能從最近的措施中獲益。