雅虎香港財經 金融花生│商業地產租金差 地產龍頭難捱（言平）
以前有唔少做企業融財務，又或者ibanker朋友，佢哋放咗工最鍾意就係約去蘭桂坊聚腳，唔單止可以同啲朋友聚舊吹水，更重要係可以飲飲酒同抒抒壓，所以，曾幾何時蘭桂坊都係筆者經常出沒嘅地點。不過時移世易，近期報道有關蘭桂坊嘅新聞，都係話蘭桂坊風光不再。
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外資過去幾年積極縮皮
啲酒吧未到10點已經烏燈黑火，主要原因都係唔少外資過去幾年為咗縮皮，一係直接把區內業務重組，將本地業務同新加坡合併，所以成日聽到之前做ibanker嘅朋友轉行做「量地官」，無收入自然要慳住使。對於喺本地持有大量寫字樓物業及商場嘅本地地產股嚟講，真係一啲都唔爽，一方面租金收入下跌時會影響到經營溢利外，最慘就係租金下跌引致資產價值向下重估，為地產股帶來兩重傷害。
為交數 焗賤價沽貨套現
有統計數字指出，本地多間地產股所持有商廈嘅租金收入持續下跌，由新地（0016.HK）及恒地（0012.HK）持有嘅國際金融中心2023年租金收入，已較2019年下跌22.6%，不過，同2022年比較則只下跌1.4%。另外，太古（0019.HK）所持有嘅太古廣場1期及2期於2023年嘅租金收入，較2019年分別跌咗29%及29.3%，而單單與2022年相比，更分別大跌10%及8.6%。
就以上面呢幾個有代表性嘅甲級商廈近年租金收入跌幅嚟睇，大概都估得到一眾本地地產股今年將會有幾慘。市場仍然信心不足下，令本地樓市由年初撤辣後所帶嚟嘅升幅全部蒸發晒，地產發展商為咗要交數，肯定繼續要用低價出售項目套現。
另一方面，地產股過往較為穩定嘅商廈租金收入亦因為出租率下跌，以及每呎平均租金大幅下跌，相信本地地產股今年無論係盈利增長，又或者豪派股息都同佢哋絕緣。如果投資者重用過去思維模式去投資本地地產股，並諗住啲地產發展商有穩定柤金收益而去買佢哋嘅話，相信今年同本地地產股一樣，都會捱得幾辛苦。
言平
本欄隔周四刊出
