戴德梁行料大灣區今年一手成交43-46萬宗 二手樓價下半年跌5%

<匯港通訊> 戴德梁行大中華區副總裁及大中華區策略發展顧問部主管陶汝鴻於記者會表示，在通關初期，今年首季大灣區內地住宅市場成交曾一度反彈，惟自4月起，住宅成交再次放緩，以一手銷售數字爲例，6月銷售套數較3月高峰期跌逾40%，可見市場缺乏上升動力。

至於下半年成交量走勢方面，他稱，還需視乎整體經濟基調。近月灣區內各市政府陸續放寬樓市調控政策，包括放寬「參考價」和「限購」等措施，預料下半年每月將平均錄得約3.5-4萬宗成交，使2023全年總成交有望達43-46萬宗，比上年升約7-15%。

二手市場方面，陶汝鴻稱，根據戴德梁行提供的深圳中高端二手住宅價格指數，2023年第二季二手樓價較2021年頂峰回落8.9%，這意味二手市場有著下行壓力。不過，他指，樓價調整亦利好自用型買家入市。在「房住不炒」的大方向下，相信內地政府對樓市調控政策的調整將保持謹慎，預料下半年樓價仍然有5%的調整空間。

陶汝鴻表示，上述預測乃基於預期內地短期內推出優化減少干預樓市的政策，同時亦有刺激點消費的方案出台；他指，即使內地稍後推出的政策與市場預期有差距，但相信有政策配合及剛需的支持下，大灣區內地一手樓每月亦有約3萬宗成交。

在大灣區內地城市，寫字樓/研發辦公物業繼續主導商業物業投資市場，佔2023年上半年總投資金額超過一半。戴德梁行中國資本市場執行董事陳彩麗解釋，在弱市下，開發商為改善現金流，容許較大的議價空間，在更合理的回報水平下，對自用型買家和投資者來説都是入貨的好時機。

她補充稱，另外，內地政府繼續積極推動基礎設施公募 REITs 的發展，為房地產投資者提供更多清晰的注資途徑，對外資和機構性投資者來説尤其吸引。在政策支持下，國內 REITs 市場高速發展，高端製造產業園/工業園、長租公寓、倉儲物流等物業的市場關注度飆升。以產業園爲例，租客以電動汽車、生物醫藥和新能源等新興行業爲主，投資者受其增長潛力吸引。

另一方面，她表示、居民對租房需求不斷攀升，加上政府大力支持長租公寓市場發展，相關的成交金額在上半年佔比已躍升至24%。近期 C-REITs 試點資產類型更擴容至消費類基礎設施，相信將有助推動更多民生商場、購物中心、百貨商場等物業成交。

展望下半年，她相信，會見到市場將有更多物業項目出售，而開發商及業主開價將更靈活貼市，減少買賣雙方拉鋸的局面。

對於本港方面，陶汝鴻表示，在正常情況下、本港二手住宅每月平均成交有4000-5000宗，現時跌至2000多宗，情況已算差，因為在2003年「沙士」時仍每月有3000宗二手成交。不過，最差還是2008年金融海嘯時，單月低見1700-1800宗成交。他指出，雖然預期本港樓市短期難看好，但估計單月二手成交仍有2000宗或以上。 （BC)

#戴德梁行 #大灣區