按揭保險不批的原因

筆者一位朋友近日向我分享他買樓時發生的驚險事件，隨時要撻訂收場，幸好，最終有驚無險，成功購入心儀單位。事件涉及按揭保險的，值得大家留意，以免到時損失慘重。

事源朋友A原持有1個一房物業，直到近年小朋友出世，為了有更好的生活環境，因而「樓換樓」，新物業透過朋友A的名義購買，而太太是擔保人，其後銀行順利批出按揭。

豈料，有一間按揭保險公司不通過審批，最終要轉換至其他銀行及按揭保險公司，才成功批出按揭貸款，因此可以繼續完成交易。若然另一間按揭保險公司都拒批的話，在上訴未能成功及沒有額外首期上會的情況下，朋友A只可選擇撻訂。

究竟什麼是按揭保險？有什麼原因會導致不審批？不審批後有什麼解決方法？首先，高成數按揭保險計劃出現的目的，是讓銀行在提供高成數的按揭貸款時，毋須承擔額外的風險。根據金管局規定，按揭借款人如想申請6 成以上的按揭貸款，就要購買按揭保險。

曾經有人說只要你願意繳交更多保費，按揭保險一定會批，但這其實是完全錯誤的，按揭保險並不是「包批」的。現時市場上主要有兩間按揭保險公司，包括香港按揭證券有限公司（HKMC）及昆士蘭保險香港（QBE），不同的按保公司，批核準則有些微差距。

因此其中一間按保公司拒批，不等於另一間同樣不批，要視乎情況。那有得選擇用哪一間按保公司嗎？基本上是沒有的，大部分銀行都是隨機分派的，申請人不能自選按保公司。

事實上，按保公司的審批，甚至乎比銀行的更為嚴謹。較常見按揭保險拒批的原因，包括申請人手持多於一個物業、收入真實性存疑，以及物業買入價與估價相差太大等等。

申請按揭保險時，單位必須用作自住，不能作出租用途。因此，若然申請人持有多於一個物業，按保公司就會提出質疑，要他們解釋為什麼不居住在原有的物業，要另覓新居居住。就此情況，有些合理原因按保公司是會接受的，比如說申請人原先持有的物業是供父母或家人居住。

此外，亦曾經有發生過揭保險公司質疑銀行估價太高，因此要求申請人提供室內照片，以查看單位是否附有靚裝修，或提供其他設備等，而導致銀行提供的估價較高。就此，如申請人願意提供圖片，而單位裝修亦是不錯的話，按揭理應順利批出的。

一般而言，按保公司根據個別情況處理申請，如按保不獲批，申請人可嘗試上訴補交文件，或經其他按揭保險公司申請。若按揭保險不批出，銀行最多只可批出6成按揭，買家需要自行籌備更大筆首期。

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