【趣遊樓市】推測2018-2019年樓價與租金的趨勢（脫苦海）

政務司司長張建宗在其官方網誌發表「完善三大跨境基建 走得更前更遠更快」，指出現時香港有三大陸路跨境基建項目工程正在如火如荼進行，包括未來一年陸續落成的港珠澳大橋，廣深港高鐵（香港段）及蓮塘香園圍口岸，其中大橋和高鐵均將會在明年通車。

至於較少人留意的位於新界上水竹園區的蓮塘香園圍口岸亦預計於2018年底落成，將會成為香港和深圳之間的第七個陸路口岸，也是香港首個備有人車直達設施的陸路口岸。口岸連接深圳東部的深惠高速公路至惠州及江西，以及深汕高速公路至汕頭、汕尾、潮洲、揭陽等地。

新口岸以南政府選定一幅約56公頃的用地，發展科學園及工業邨，由香港科技園公司委聘顧問公司進行前期研究，探討發展此幅土地作科學園及工業邨的可行性，預計會在2018年初完成報告。

香港政界有人經常批評基建是大白象工程，若果單獨將之列為一項生意，回報率當然甚低，但卻難以計算其對整體社會效率提升的效益。經濟學上有一個概念是「經濟地租」(Economic Rent)，意思是在某一幅土地上經濟產出的價值。

筆者經常指出一地的商價值，其中不少就是經濟地租，反映在樓價和土地價值之上，一地因基建改善、社區改善而令到租金地價水漲船高，是正常的現象，除了民間因為交通時間縮減而受惠，政府更可以從差餉值上升、賣地收益上升而反映在公帑收入上。香港政府的儲備不是天掉下來樹長出來，而是「土能生白玉，地可出黃金」。

對於2018-2019年的樓價與租金的趨勢，坊間不少人的誤區是認為美國加息香港跟進，因而推論到樓價必跌。可是隨著多項基建在2018年完成，將會在2019年全面提升香港的社會效率，直接的影響就是各類租金將會有超出通脹表現的上升，至於樓價，由於加息後市場將要求更高的租金回報率，所以樓價的估值要重新計算。

茲舉一例說明：

月租20,000元，租金回報率3%，則樓價是800萬。
假設租金上升到22,000元(10%)，租金回報率3%，則樓價是880萬。
若加息令到市場要求租金回報率上升到3.5%，則樓價是754萬。

換句話說，只要市場要求租金回報率提升0.5個百份點，即使租金上升10%，樓價也會出現調整。當然，以上是基於很多不能預知的假設，讀者可自行作出計算。