雅虎香港財經 【新聞點評】從利園山道舖看零售業前路
商舖市場繼續「大洗牌」，銅鑼灣利園山道一個核心地舖，曾先後由卓悅（0653.HK）和浪琴（Longines）租用，月租高達230萬元；該舖現在由一家手機配件店承接，租金降至12.8萬元，較高峰期插水94%。從「化妝品」到「名錶」再到「手機配件」，或多或少反映本港零售業過去20多年變化，由「賺遊客錢」轉為「塘水滾塘魚」，亦預示着未來不怎麼樂觀。
手機仔進駐 租金大插水
該地舖位於利園山道23至25號，建築面積約1430方呎，鄰近羅素街，對正希慎廣場，兼且門闊逾30呎，這個「靚舖」在2008年由卓悅承租，賣化妝品，當時月租58萬元。及至2012年，瑞士名牌浪琴錶斥天價「搶租」該舖，月租加到230萬元，相當於每方呎租金超過1600元。
此銀碼看似天文數字，但須知道，2012至2018年乃本港零售業顛峰期，銅鑼灣羅素街連續獲評為「全球最貴街道」，地舖每方呎月租最高超過3000元。正因如此，不少零售集團「退而求其次」，在羅素街周邊尋覓舖位，帶動波斯富街、寶靈頓道等一帶舖價水漲船高，故上述利園山道地舖當年呎租1600元「已經算平」。
2020年爆發新冠疫潮，接着遊客銳減至幾乎絕跡，那家浪琴分店曾經「拉閘」停業接近一年，但未有退租或拆除裝修。後來本港逐步「復常」，各界以為守得雲開見月明，浪琴亦重新開業。豈料「報復式消費」曇花一現，高端消費市道始終低迷，該品牌今年2月份正式撤退，結束在銅鑼灣的12年風雲歲月。據官網資料，浪琴目前只在中環、尖沙咀、旺角和沙田設有專賣店。
浪琴離場後，該舖一度以月租20萬元招租，丟空逾3個月。業主近日劈租至12.8萬元，成功獲得「手機仔」電子配件店承接。這意味最新月租較高峰期勁插94%；即使相比卓悅在2012年進駐時的58萬元月租，現也萎縮達78%。
內地客南下掃貨誘因小
租金跌幅驚人之餘，同樣值得留意是該舖前後三任租戶的性質。此前卓悅、浪琴賣的分別是化妝品和名錶，瞄準內地旅客，皆因本港不設消費稅、奢侈品稅及進口關稅，所以相關產品售價比內地便宜一大截。但近年內地政府致力促進內需消費市場，逐步調降消費稅及奢侈品進口關稅，又批准海南、深圳等地設立免稅店，內地居民來港「掃貨」的誘因愈來愈小。
與此同時，內地近年還出現兩個趨勢。第一個是國產品牌崛起，尤其是護膚品及化妝品領域，很多國產品牌宣稱針對「中國人皮膚」研發，再加上李佳琦、薇婭等「帶貨一哥一姐」促銷，極受消費者歡迎，已大幅蠶食資生堂、歐萊雅等日本和歐洲品牌的市佔率。內地民眾要買這些「國牌」產品，不一定須來港幫襯卓悅和莎莎（0178.HK）。相反，近來不乏港人專程北上深圳，只為購買「李佳琦推薦的唇膏」，可謂時移世易。
第二個趨勢是消費降級，又逢日益嚴厲的外滙管制措施，內地民眾已很難「帶一大筆錢」南下香港購買名牌產品，浪琴這類奢侈品牌必然備受衝擊。
至於利園山道舖位的最新租戶「手機仔」，顧名思義是一家手機及電子產品配件店，如同近年開到成行成市的「肥仔開倉」，這類店舖標榜「唔使上淘寶，唔使去深水埗」，讓各區街坊很方便地買到所需的叉電線、路由器、滑鼠、打印機墨水等配件。隨着近年work-from-home流行，人們在家工作突然要用到某些東西，當然不可能等淘寶送貨，亦未必有時間搭車去深水埗高登商場選購，難怪「手機仔」、「肥仔開倉」之類商店在港九新界愈開愈多。
不過，這些電子配件的單價不高，通常一百幾十元，且利潤率有限，主打薄利多銷。更重要的是，相比起以往卓悅、浪琴把化妝品和名錶賣給旅客，「手機仔」和「肥仔」主要做本地市民生意，實屬「塘水滾塘魚」。
勿留戀往昔 營造新賣點
值得一提，在同一條街的利園山道19號地舖，亦出現同類趨勢。該個750方呎舖位原本由許留山租用，月租高達38萬元，其中一款甜品「海底撈」曾極受內地旅客歡迎，惟當新鮮感下降及旅客數量減少，又逢疫情打擊，許留山自2019年陸續關閉分店，2021年底全線執笠。利園山道舖位丟空接近4年，直至本年初由一家花店承租，月租降至6.5萬元。
利園山道只是一個縮影，實際上全港各區均上演類似「劇情」：不少舖位丟空，即使幸運地找到新租客進駐，租金必大幅插水，且租戶往往由「賺遊客錢」轉為「塘水滾塘魚」（另一常見案例是特色食肆變成「兩餸飯店」）。
縱使香港不能再依賴化妝品、名錶來吸引旅客及賺取收入，亦不宜留戀昔日風光、迷信過往方程式。相反，政府及業界必須思索如何營造新的特色和賣點，方有機會讓旅遊及零售業再創輝煌，否則前路未許樂觀。
