雅虎香港財經 【新聞點評】樓市的垃圾時間
「兩會議員」林健鋒感觸灑下男兒淚之後，本港樓市未見起色。業界原本期望8月份有8個新盤開售，提供多達2000個單位，可是8月已過了一半，暫時只得鰂魚涌一個單幢盤推出30伙「試水」。同時，元朗區某個焦點大盤據傳將會延遲小半年交樓，讓兩年前高價落訂的買家有更多時間「籌旗」上會。有業界人士形容，樓市現階段猶如進入「垃圾時間」，大家都在觀望，一是等美國聯儲局9月減息，二是期待現正進行諮詢的《施政報告》會有「甜招」救市。
宏安地產（1243.HK）旗下、位於鰂魚涌芬尼街的單幢盤FINNIE，昨日公布首張價單，涉30伙折實平均呎價約1.95萬元。其中，佔20伙的一房戶型折實價格全部低於500萬元，入場費428.8萬元。
據當區地產代理形容，該樓盤呎價較同區貨尾折讓接近三成，租金回報率可望達到4厘以上，料可吸引上車客和投資客。作為比較，恒地（0012.HK）位於鰂魚涌的THE HOLBORN和君豪峰分別於2021年和2017年開售，首批單位折實呎價約2.88萬元和2.42萬元。
發展商嘆慢板賣樓惹關注
值得留意，FINNIE是8月份首個公布價單的新盤。業界原本期望本月有8個全新盤推售，鰂魚涌以外，分別來自灣仔、啟德、將軍澳日出康城、何文田、九龍城等地區，合共提供約2000個單位。惟8月已過一半，暫時只得30伙面世，遠遜於預期。考慮到目前一手貨尾連同已批未售樓花合計達到4.9萬伙，發展商的「嘆慢板」姿態尤其惹人關注。
實際上，發展商固然想去貨，現時市況膠着卻讓其陷入兩難：若不大幅劈價就很難促銷，但劈得太勁會損害利潤，且拖累後續大批待售存貨。部分市場持份者把樓市低迷歸咎於銀行「閂水喉」，包括審慎批出新造按揭，以及對個別投資者call loan追債。因此，身兼行政會議成員及立法會議員的經民聯副主席林健鋒上周五牽頭與金管局副總裁阮國恒會面，促請當局盡快解決按揭問題，避免令樓市一潭死水，否則「工商借貸不活，香港很多東西都不會活」。基於對本港整體經濟深感憂慮，林健鋒在記者會上頗為傷感。
有市場人士憶起，2009年金融海嘯期間，眼看滙控（0005.HK）股價跌穿33元，某財經評論員在電視直播中淚灑當場，成為經典一幕，不過滙控及港股市況一星期後便開展大幅反彈。由此角度看，倘若「眼淚」與「見底」存在關連，那麼今趟「鋒之淚」過後，樓市或有望迎來轉機。
可是「眼淚攻勢」暫未見成效，市場昨日傳出元朗區某個在2022年開售、涉及2000多伙、原定今年10月交樓的新盤，有可能因為「技術問題」延至明年3月入伙。事實上，該盤近日已成為市場焦點，因其當年開售時折實平均呎價達1.8萬元，同時超過80%買家選擇建築期付款計劃。隨着近年樓市顯著下滑，元朗區其他新盤開售呎價已降至1.3萬元左右，個別項目平均呎價更跌穿1萬元。
屋漏逢夜雨，恰巧銀行「落雨收遮」收緊按揭審批，這意味上述焦點大盤超過八成買家現正面臨「上會難」。舉例說，假設買家兩年前購入該盤一個1000萬元單位，選擇建築期付款計劃，並已繳付10%訂金（100萬元）。該買家須於今年10月收樓前向銀行承造按揭，原本估計只需補上200萬元現金、湊足三成首期便可。但在最新市況下，銀行對該單位的估價可能已降至700萬元，七成按揭僅獲批出490萬元貸款。換言之，買家總共要「抬錢」410萬元才可完成「上會」，較原本預算高出逾倍。
有市場人士指出，近日包括林健鋒及中原老闆施永青等人士頻頻呼籲當局「鬆水喉」，其中一個關注點正是圍繞上述大樓盤。事關該盤有1000多名買家需要「上會」，即使樂觀估算只有半數撻訂收場，也意味將有數百個小業主未入住已慘輸。發展商即便能夠「殺訂」10%，但要把大批單位降價重售也會很頭痕。更甚者，這個大盤若造成哀鴻遍野，恐會為樓市帶來新一輪衝擊波，加劇悲觀情緒。
靜待美減息《施政》甜招
該焦點大盤若真的延至明年3月份才入伙，某程度上有助各方buy time爭取緩衝時間。買家們多幾個月空間「籌旗」，亦能憧憬未來半年樓市出現轉機，包括聯儲局在今年9月、11月、12月及明年1月、3月這5次會議都有機會減息，屆時資金環境若轉趨寬鬆，將有利於銀行承造按揭。而且，特首李家超按慣例將於10月份發表《施政報告》，近期開展密集式諮詢，不少人建議當局再出招支撐樓市，房屋局局長何永賢早前亦透露正在研究會否推出新的樓市措施。
難怪有業界人士笑謂，在9月至10月份之前，本港樓市猶如處於「垃圾時間」，各方持份者都在「等運到」，因此部分發展商暫緩推盤，寧可觀望多一陣子。且看踏入第四季後，隨着內外因素變化，樓市會否迎來「黃金時間」。
