雅虎香港財經 【新聞點評】銀行「揀客」不等於「趕客」
樓市前景不明朗，坊間盛傳本地各大銀行對住宅按揭採取「趕客三式」，即削減回贈、降低估價、收緊審批，導致一些買家臨近成交日仍未能「上會」，十分徬徨。其實這些都可說是銀行審慎經營的基本做法；尤其是近期涉及境外買家、偽造收入的情況據報有所增加，銀行有需要自保。惠譽最新報告指出，香港銀行來自本地資產的貸款風險快將超越內房風險，恐會引致減值和降級。難怪銀行對待按揭業務趨於「揀擇」，傾向「貴精不貴多」。
最近部分住宅買家頗為頭痕，他們普遍在「撤辣」後的3至4月份入市購買二手物業，一般約60至90日的成交期快將屆滿，卻未能成功「上會」，有機會被迫撻訂。
按揭嚴審批 準業主閉翳
這些買家面對的情況通常有三種，第一種是已遞交按揭申請超過一個月尚未獲批核，十分焦慮。第二種是雖然獲個別銀行批出按揭，但「估唔足價」，有需要「抬錢上會」。第三種則主要涉及缺乏固定糧單的人士，例如營商者、自僱者、slasher斜槓族等等，他們提交的入息證明遭銀行嚴格「抽秤」，以致其按揭申請「危危乎」。
上述買家面對「上會難」，通常向自己的地產經紀求救，經紀們也有幫手向相熟的銀行職員打聽。銀行方面最初回覆表示，由於「撤辣」後一二手成交大爆發，按揭申請審批需時，造成「塞車」情況。
然而，隨着「撤辣」效應減退，一二手住宅成交合約已由4月份逾8500份，到5月顯著回落至約5500份，業界預計6月進一步冷卻；可是銀行批核按揭仍未見「加速」，反而變得愈來愈「手緊」，看來按揭申請「塞車」未必是「上會難」的主要原因。
有業界人士形容，銀行近期針對住宅按揭採取「趕客三式」。第一招是大幅削減現金回贈，由兩年前回贈金額高達2%至3%，到現在接近「清零」，基本上四家大型銀行已停止提供回贈。這反映銀行不再把按揭業務視為「肥肉」，無意積極搶客爭取生意。
現金回贈清零 估價不足
第二招是降低物業估價，此前幾年存在一種不成文默契，即使銀行本身的估價系統對個別物業「估唔足價」，只要成交合約上的價錢不太離譜，銀行一般都會信納該銀碼為最新市價，按此計算按揭額。舉例說，銀行系統可能顯示某個物業價值680萬元，但該物業最終以710萬元成交，以往銀行通常開綠燈，可是近日似乎情況不一樣，多家銀行堅持「揸正嚟做」，「估唔足就係估唔足」，箇中差價須由買家自行「抬錢」填補。
最後一招是收緊審批，不僅針對「冇糧單」人士，連有固定收入的打工仔也不能幸免。往年銀行積極搶生意時期，往往只需看3至6個月的入息證明，同時不一定要看稅單，便爽快批出按揭。現時銀行會向部分申請者索取兩年或以上的入息證明，並須有稅單佐證。更甚者，銀行對一些最近一兩年大幅加薪的申請者提出質疑，要求作出解釋。倘若「解畫」未足以完全釋疑，銀行可對申請者的收入「打個大折扣」來計算按揭額，甚或索性拒批。
整體來說，上述所謂「三式」皆屬銀行審慎經營基本做法，很難斷定為「趕客」。不過熟悉本地銀行運作的人士都知道，總部及各分行每星期開會時，會就不同業務向前線員工提供指引，例如哪些範疇需要大力「跑數」，同時又有哪些業務要「睇定啲」及特別注意風險。有資深地產代理笑謂，單憑銀行按揭部職員接見客戶時的態度、聲線和笑容，已可判斷該銀行當時對待按揭業務的取態是「鬆」抑或「緊」。
事實上，銀行本身亦有其困難之處。一來近日同業拆息（1個月期）長期高企於4.4厘以上，比實際按揭息率4.125厘更高，反映樓按業務不再「肥美」。另方面，自「撤辣」後樓市境外買家驟增（據美聯估算，4月份內地買家佔一二手住宅成交金額達41.5%），銀行對這些客戶申報的資料須花更多時間審核，所承受的風險亦相對較高。再者，正如「海港Sir」案例顯示，部分申請者透過偽造或誇大收入，藉以獲取更高按揭額，又據聞有些中介公司或不良經紀提供「造假服務」，銀行自然要格外留神。
惠譽憂本地資產風險超內房
評級機構惠譽（Fitch）最新報告指出，本港銀行來自本地資產的貸款風險，很可能快將超過來自內地房地產的風險。該報告認為，美元和港元的高利率正在拖累弱勢借款人的償債能力，同時香港房地產市場的不利因素正在增加，部分銀行的資產質素指標若然減弱，便將面臨更大降級風險。惠譽警告，鑑於香港物業價格存在壓力，抵押品價值重估可能成為另一個減值來源，尤其是對於那些較集中於房地產相關貸款的銀行。
在此情況下，本港銀行對樓按業務轉趨審慎，寧願精挑細選優質客戶，「貴精不貴多」。雖說「揀客不等於趕客」，但不幸地遭遇「上會難」的苦主肯定徬徨。有意入市的準買家最好手頭資金「預鬆」一點，保留足夠緩衝；再者，買家可考慮向賣方要求較長成交期（例如90至120日），以便有充足時間申請按揭，並向多幾家銀行遞交申請，以及積極地追蹤申請進度，免卻臨時周章。
