雅虎香港財經 【新聞點評】香港也要「保交樓」
買樓置業是不少人的美夢，卻也可能變成「噩夢」。近期有兩個新盤受到關注，分別是信置（0083.HK）旗下將軍澳凱柏峰，以及長實（1113.HK）的元朗#LYOS，皆涉及近兩年樓市急挫，當初選擇建築期付款計劃的買家現在面臨「估唔足價」，要不額外「抬錢上會」，要不被迫撻訂，還隨時被「追差價」。據了解，最近兩三年很多新盤都存在同類情況，牽涉「苦主」為數甚多，有關方面或須研究拆解「保交樓」難題。
先講將軍澳凱柏峰，該盤於2022年推售第一、二期單位，平均折實呎價逾1.8萬元。後來樓市轉勢下跌，發展商今年3月推出第三期部分單位，折實呎價降至約1.6萬元；同區另一新盤、會德豐旗下SEASONS PLACE的平均呎價更低至約1.4萬元。
新盤估價挫 買家須抬錢上會
在此情況下，凱柏峰一、二期部分買家近日向信置發出聯署「求助信」，表示他們當初選擇了建築期付款計劃，現時臨近入伙，向銀行申請按揭時卻發現「估價嚴重不足」，意味他們若不「抬錢上會」，就要被迫撻訂。因此，該批買家向信置提出三大訴求：一、參考凱柏峰三期，向買家提供4.5%利息補貼現金回贈；二、與本地主流銀行協商，協助買家們「估足價上會」；三、提供過渡性貸款計劃，讓買家有更多時間化解困境。
在此需要略為解釋，建築期付款計劃是近年流行的新盤付款方式，讓買家在認購住宅單位時只需支付10%訂金，待物業落成後才繳付餘款。相比起傳統「即供」付款計劃，建築期付款的好處是買家在等候物業落成期間（往往長達兩三年）毋須供樓及承擔利息開支，故近年很受歡迎。
不過這種模式也有風險，皆因待物業落成後，買家們除非「夫披」繳清樓價餘款，否則便須申請按揭「上會」；惟這兩三年間樓市若顯著下滑，便面臨銀行估價不足（例如3年前以800萬元買樓，銀行現只願以600萬元估值批出按揭）。買家們如果未能拿出大筆現金填補差額，「上唔到會」就難免要撻訂。
發展商打開口牌 撻訂追差價
更令人憂心的是，撻訂除了「壯士斷臂」放棄已繳訂金，還可能「有手尾跟」。好似長實自2021年起推售的元朗新盤#LYOS，近期錄得十多宗撻訂個案，發展商表明，倘若相關單位日後重售時以較低價格賣出，將按合約向原買家追收差價。
舉例說，#LYOS其中一個低層複式單位於2021年以1565萬元獲得認購，但買家後來撻訂，長實剛於周日把該單位以1323萬元重新售出，等於「賣平」242萬元。長實若向原買家「追差價」，便意味後者除了損失訂金，還要「倒嘔」一大筆錢。
據地產業界人士指出，凱柏峰、#LYOS並非個別例子，相反僅屬冰山一角。事關二手住宅樓價自2021年高位至今已下滑近兩成半，一手新盤「劈價」幅度更大，期間實際按揭利率由3年前約2厘升至逾4厘。銀行近日對住宅按揭趨於審慎，很多在兩三年前認購了樓花單位、並選擇建築期付款計劃的買家，都面臨估價不足風險。
特別是一些分批推售的大型住宅項目，發展商今年銷售餘貨時，開價一般比同一樓盤早期單位「勁劈」兩三成。由於存在直接參照對象，銀行即使「盡做」，亦實在很難依照兩三年前的高價批出按揭。
據土地註冊處資料，2021到2023年共有約3.9萬個一手住宅單位成交，這些新盤多屬樓花項目，很大部分自今年起陸續落成。業界估算，過去3年售出的一手樓花單位當中，買家選擇建築期付款的比率高達七成，涉及超過2萬伙；就算只有小部分買家面臨「估價不足」及「上會難」，規模亦不容小覷。
從另一角度看，部分買家只付了10%訂金，但眼見樓價已跌兩三成，他們即使有能力「上會」，亦不排除撻訂，理論上撻完再買新單位仍有「着數」。近期有發展商「打開口牌」，講明會追差價，或許是向想撻訂的買家發出訊息，勸喻他們考慮後果。畢竟若有已售出單位「被撻」，發展商雖可「殺訂」約10%，假若相關單位日後「賣平」兩成以上，發展商仍會蒙受損失，還未計額外的銷售、資金及行政成本。
去庫存添壓力 構成惡性循環
當然，直至今年2月份當局「全面撤辣」之前，樓市炒家幾乎絕跡，置業人士都是用家；特區政府在2019年和2022年分別推出「林鄭plan」和「波叔plan」放寬首置買家按揭限制，亦是為了協助用家上車。但最近兩年樓市急挫，令很多買了樓花的人士大失預算，恐將遭遇「上唔到會」、「撻訂」、「被追差價」連環噩夢，甚至可能破產。從更宏觀角度看，這種悲劇個案對於整體樓市、經濟及社會都不是好事。
在商言商，苦主們要求發展商出手協助上會或者放棄追差價，均不太現實，尤其本港發展商多屬上市公司，須向全體股東交代。內地政府現正為「保交樓」進行急救，香港的問題則不在於樓盤「爛尾」，而是很多買家自願或被迫撻訂，發展商想「交樓」也不知交給誰。這亦將為「去庫存」進一步帶來壓力，恐會拖累樓價續跌，構成惡性循環。
由此看來，「保交樓」可能是特區政府要研究拆解的難題。不過當局也有難處，若然破天荒設立「保交樓基金」、協助樓花買家「上會」，有機會引起道德風險，亦對其他納稅人不公平。講到底，最佳結局或許是樓價止跌回升，許多問題都可迎刃而解。
